KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Grundstück · leerstehend

Versteigert werden zwei forstwirtschaftliche Grundstücke (Waldflächen) in der Gemarkung Herzogau (Flurstücke 121 und 124) mit einer Gesamtfläche von 6.793 m² im Wege einer Teilungsversteigerung. Die amtlich festgesetzten Verkehrswerte belaufen sich auf 9.700,00 € (Flurstück 121 mit 4.009 m²) und 6.700,00 € (Flurstück 124 mit 2.784 m²), was einem Gesamtwert von 16.400,00 € entspricht. Auf den Flächen stockt ein rund 38-jähriger Mischbestand aus Edellaubholz und Weichlaubholz von mittlerer bis geringerer Qualität. Die östliche Erschließung erfolgt über eine ganzjährig befahrbare Ortsstraße, wohingegen die unbefestigten Erdwege witterungsbedingt nicht durchgehend befahrbar sind. Aufgrund der direkten Lage am Siedlungsrand von Herzogau besteht potenzieller Siedlungsdruck, eine Bauerwartung wurde gutachtlich jedoch ausdrücklich nicht angesetzt.

Biet-Score

Ausgeglichen · 67 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Versteigerungsobjekt eignet sich primär für forstwirtschaftlich interessierte Selbstnutzer, Brennholzerwerber oder Anlieger zur Arrondierung bestehenden Grundbesitzes. Professionelle Forstinvestoren finden aufgrund der kleinteiligen Flächengröße von insgesamt 0,68 ha und des lückigen Laubholzbestandes nur begrenzte Ertragschancen vor. Eine spekulative Bauerwartung sollte wegen des rechtlichen Waldschutzes nicht eingepreist werden. Bietinteressenten sollten die witterungsabhängige Wegeerschließung vor Ort prüfen und die Besonderheiten des Teilungsversteigerungsverfahrens berücksichtigen.

Chancen

5

Risiken

5

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Gegenstand des Versteigerungsverfahrens vor dem Amtsgericht Regensburg (Az. 4 K 32/25) sind zwei Waldgrundstücke in der Gemarkung Herzogau, Flurstücke 121 (4.009 m²) und 124 (2.784 m²), die im Grundbuch des Amtsgerichts Cham eingetragen sind. Die Flächen liegen in Hang- bzw. Muldenlage unmittelbar südlich an die Wohnbebauung der Ortschaft Herzogau angrenzend. Die Erschließung ist im Osten über eine befestigte Ortsstraße gegeben, die mittlere Vorlieferstrecke liegt bei circa 45 Metern. Innerhalb der Grundstücke sind jedoch nur feuchteunempfindliche Erdwege vorhanden, die infolge von Verdichtungsneigung nicht ganzjährig befahren werden können. Der aufstockende Bestand besteht aus einem rund 38 Jahre alten Laubmischwald (vor allem Bergahorn, Esche, Kirsche, Aspe und Schwarzerle) mit einem Bestockungsgrad von 0,73. Der Gutachter stuft die Holzqualität als mittel bis teils geringer ein, wobei Haselaufwuchs in den Lücken vorhanden ist. Der forstliche Verkehrswert setzt sich aus dem Bodenwert (festgelegt auf 1,91 €/m² nach Wertfaktoren) und den Bestandswerten zusammen. Hieraus resultieren gutachtliche Waldverkehrswerte von 9.652,00 € für FlNr. 121 und 6.703,00 € für FlNr. 124 (entsprechend 2,41 €/m²), welche vom Gericht auf 9.700,00 € bzw. 6.700,00 € (Gesamtsumme 16.400,00 €) festgesetzt wurden. In Abteilung II des Grundbuchs sind keine dauerhaft wertmindernden Belastungen oder Dienstbarkeiten eingetragen; es findet sich lediglich der verfahrensbedingte Zwangsversteigerungsvermerk. Da das Verfahren als Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft betrieben wird, können verfahrensrechtliche Verzögerungen oder kurzfristige Antragsrücknahmen durch Verfahrensbeteiligte auftreten. Der vom Gutachter erwähnte Siedlungsdruck begründet rechtlich keine Bauerwartung, sodass die Grundstücke forstrechtlich gebunden bleiben. Fazit: Die Liegenschaft bietet für lokale Nutzer und Holz-Selbstwerber eine überschaubare Erwerbsgelegenheit mit moderatem absolutem Kapitalbedarf. Ein nennenswerter forstwirtschaftlicher Reinertrag ist aufgrund des begrenzten Holzvorrats und der Bestandsqualität kurzfristig nicht erzielbar. Kaufinteressenten sollten bei Geboten strikt vom forstlichen Nutzwert ausgehen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Lfd. Nr. 1: Gemarkung Herzogau, FlNr. 121 - Point: Waldfläche südlich angrenzend an Herzogau; Grundstücksfl. 4.009 m² Lfd. Nr. 2: Gemarkung Herzogau, FlNr. 124 - Point: Waldfläche südlich angrenzend an Herzogau; Grundstücksfl. 2.784 m²

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges forstliches Gutachten mit Ortsbesichtigung vom 09.03.2026 sowie amtliche Bekanntmachung und Deckseite vorhanden. Klare und konsistente Datenlage.
Gutachterliche forstfachliche Außenaufnahme und Relaskopaufnahme vor Ort am 09.03.2026 durchgeführt.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben16 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0004 K 0032/2025
Amtsgericht: Regensburg
Bundesland: Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 24.11.2026 · 08:45 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Grundstück
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Nur außen

Ohne Angabe: Nutzungsart, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert: 16.400 €
Grundstücksfläche: 6.793 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 6.793 m²
Bodenrichtwert: 2 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 11.548 €6.793 m² × 2 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Point
Ort: Herzogau

Ohne Angabe: Hausnummer, PLZ, Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten10 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 1 Angabe

Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 3 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 11, 13, 14

Bodenrichtwert: 2 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 6.793 m²
Anteiliger Bodenwert: 11.548 €
Verkehrswert: 16.400 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1,42
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 4.852 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 11, 13, 14 · Stichtag 09.03.2026

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert11.548 €

Gebäude / Wohnung4.852 €

Verkehrswert16.400 €

Zone: Forstliche Nutzung

Rechenweg

Flächenanteil: 6.793 m² Gesamtgrundstück = 6.793 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 6.793 m² × 2 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 2 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 2 €/m² / 2 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 16.400 € − 11.548 € = 4.852 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart