KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Grundstück · leerstehend

Zur Versteigerung steht ein 500 m² großes, voll erschlossenes und unbebautes Baugrundstück in guter Wohnlage von Holzwickede (Emschertalblick 4). Das Grundstück ist gemäß Bebauungsplan Nr. 2 „Wellstraße“ (2. Änderung) als reines Wohngebiet (WR, GRZ 0,4, GFZ 0,8, 1- bis 2-geschossig) baureif. Eine frühere Baugenehmigung für ein Zweifamilienhaus ist mittlerweile erloschen, die Baugrube ist jedoch bereits ausgehoben. Aufgrund witterungsbedingter Aufweichungen der seit Jahren offenen Baugrubensohle ist ein Bodenaustausch erforderlich, wofür der Gutachter einen pauschalen Abschlag von 10.000 € berücksichtigt hat. Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 180.000 €.

Biet-Score

Ausgeglichen · 72 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich ideal für private Bauherren oder Bauträger, die ein kurzfristig bebaubares Grundstück in gewachsener Neubau-Randlage von Holzwickede suchen. Vor Baubeginn müssen die Sanierung der offenen Baugrubensohle und eine bergbauliche Vorprüfung einkalkuliert werden. Bei einem Verkehrswert von 180.000 € bietet das Grundstück eine solide Basis für den Neubau eines Ein- oder Zweifamilienhauses in attraktiver Wohnumgebung.

Chancen

6

Voll erschlossenes, rechteckig zugeschnittenes Baugrundstück (25 m Front x 20 m Tiefe) in baureifem Zustand.
Bebauungsplan ermöglicht eine flexible Wohnbebauung mit bis zu 2 Vollgeschossen (GRZ 0,4, GFZ 0,8).

Risiken

4

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt umfasst das unbebaute Baugrundstück Emschertalblick (Nr. 4) in 59439 Holzwickede (Gemarkung Holzwickede, Flur 12, Flurstück 1812) mit einer Gesamtgröße von 500 m². Das Grundstück liegt in einem abgeschlossenen Neubaugebiet an einer reinen Stichstraße (Sackgasse) südlich des Ortszentrums. Nördlich grenzt das Grundstück an landwirtschaftliche Nutzflächen mit freiem Blick. Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen und Kindergärten sind in Holzwickede vorhanden, der Anschluss an die Autobahn A 1 liegt rund 6,4 km entfernt. Das Grundstück weist eine rechteckige Form mit einer Straßenfront von ca. 25 m und einer mittleren Tiefe von ca. 20 m auf. Es ist voll erschlossen, die Erschließungsstraße ist asphaltiert (Baustraßenzustand). Für das Areal gilt der Bebauungsplan Nr. 2 „Wellstraße“ – 2. Änderung (Reines Wohngebiet, offene Bauweise, 1- bis 2-geschossig, GRZ 0,4, GFZ 0,8, Dachneigung 25–45°). Auf dem Grundstück befindet sich eine ausgehobene Baugrube aus einem früheren, nicht fertiggestellten Bauprojekt. Durch jahrelangen Witterungseinfluss ist die Baugrubensohle aufgeweicht, weshalb vor einer Neubebauung ein Bodenaustausch und Schottereinbau erforderlich ist. Der Sachverständige hat hierfür einen Wertabschlag von 10.000 € angesetzt. Rechtlich ist das Grundstück lastenfrei in Abteilung II des Grundbuchs (abgesehen vom Zwangsversteigerungsvermerk); Baulasten bestehen laut Auskunft keine. Im Altlastenkataster wird das Grundstück als Datenpoolfläche (ehemalige Gärtnerei) geführt, wobei im Rahmen des B-Planverfahrens durch Gutachten kein Altlastenverdacht abgeleitet wurde. Das Grundstück liegt über einem im 19. Jahrhundert verliehenen, mittlerweile erloschenen Steinkohlebergwerksfeld; der Gutachter und die Behörden empfehlen eine bergamtliche bzw. bergschadenskundliche Klärung vor Baubeginn. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 09.07.2025 auf 180.000 € festgesetzt (Bodenrichtwert 380 €/m² abzüglich 10.000 € für Bodenaustausch). Das Grundstück bietet für Eigennutzer und Bauträger ein attraktives Baulandpotenzial in ruhiger Lage, erfordert jedoch eine bauplanerische Neuaufstellung sowie Erdarbeiten zur Baugrundverbesserung.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Wertgutachten: Unbebautes rechteckiges Baugrundstück mit einer Größe von 500 m². Das Grundstück ist voll erschlossen.

Hinweise zur Datenlage

Sehr gute Datenlage mit aktuellem Vollgutachten von November 2025 (Stichtag Juli 2025), amtlicher Bekanntmachung und Merkblatt.
Vollständige Ortsbesichtigung des unbebauten Grundstücks durch den Sachverständigen erfolgt.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben17 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0002 K 0001/2025
Amtsgericht: Unna
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 20.11.2026 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Grundstück
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Nur außen

Ohne Angabe: Nutzungsart, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert: 180.000 €
Grundstücksfläche: 500 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 500 m²
Bodenrichtwert: 380 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 190.000 €500 m² × 380 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Emschertalblick
PLZ: 59439
Ort: Holzwickede

Ohne Angabe: Hausnummer, Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten14 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Wertermittlungsstichtag

Rechte 6 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 3 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 15

Bodenrichtwert: 380 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 500 m²
Anteiliger Bodenwert: 190.000 €
Verkehrswert: 180.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 0,95
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: -10.000 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 15 · Stichtag 01.01.2025

Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.

Verkehrswert je m² Boden liegt unter dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert190.000 €

Verkehrswert180.000 €

Zone: Wohnbaufläche, 1-2 Vollgeschosse, 40 m Tiefe, beitragsfrei

Rechenweg

Flächenanteil: 500 m² Gesamtgrundstück = 500 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 500 m² × 380 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 360 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 360 €/m² / 380 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 180.000 € − 190.000 € = -10.000 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Unna, Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart