KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Grundstück · Bj. 1923 · vermietet

Zur Versteigerung kommen im Rahmen einer Teilungsversteigerung zwei vereinigte Grundstücke in 93346 Ihrlerstein (Ortsteil Sausthal) mit einem festgesetzten Gesamtverkehrswert von 390.000 €. Das Anwesen umfasst das bebaute Wohngrundstück Sausthal 16 mit einem ca. 1923 errichteten Einfamilienhaus (ca. 150 m² Wohnfläche, renovierungs- bzw. sanierungsbedürftig) und landwirtschaftlicher Fläche von insgesamt 5.088 m² sowie ein angrenzendes Grundstückskomplex mit 10.925 m², welches mit einem abbruchreifen Stadel und Nebengebäuden bebaut ist. Die Sachverständigen konnten das Objekt nur von der öffentlichen Straße aus besichtigen, da der Zutritt verwehrt wurde; Innenräume und Bausubstanz sind daher ungeprüft. Zudem besteht auf der Landwirtschaftsfläche des Flurstücks 547 ein aktenkundiger Altlastenverdacht aufgrund früherer Bauschutt- und Abfallablagerungen. Der Versteigerungstermin ist auf den 27.11.2026 am Amtsgericht Regensburg anberaumt.

Biet-Score

Sehr riskant · 5 von 100

Eher nur für professionelle Investoren

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Liegenschaft kommt vorrangig für risikobewusste Kapitalanleger oder Eigennutzer mit Erfahrung in der Bausanierung und Grundstücksentwicklung in Betracht, sofern erhebliche Puffer für Abbruch-, Altlasten- und Modernisierungskosten einkalkuliert werden. Schwer wiegen vor allem die komplette Verweigerung der Innenbesichtigung sowie die unklaren Sanierungs- und Entsorgungskosten auf dem Areal. Kaufinteressenten sollten vor Gebotsabgabe das Bietlimit strikt an den bestehenden Substanz- und Liquidationsrisiken ausrichten und zusätzliche behördliche Erkundigungen zu den Bodenverunreinigungen einholen.

Chancen

5

Bodenwertanteil bildet eine solide Substanzbasis mit Baulandqualität in den straßenseitigen Grundstücksbereichen.
Potenzial für getrennte Verwertung und Neuordnung der Flurstücke 547/1 und 547/2 nach Abbruch des Altwirtschaftsgebäudes.

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 7 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Die Versteigerungsobjekte befinden sich in der Gemeinde Ihrlerstein im Ortsteil Sausthal (Sausthal 16 und In Sausthal). Es handelt sich um zwei wirtschaftliche Einheiten bzw. vereinigte Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 16.013 m². Einheit 1 (Flurstücke 541 und 541/1, zusammen 5.088 m²) ist mit einem freistehenden, zweigeschossigen Wohnhaus aus dem vermutlichen Baujahr 1923 (ca. 150 m² Wohnfläche) sowie rückwärtigem Grünland bebaut. Einheit 2 (Flurstücke 547, 547/1 und 547/2, zusammen 10.925 m²) umfasst ein Baugrundstück mit einem abbruchreifen landwirtschaftlichen Stadel, einem weiteren Nebengebäude in Holzbauweise sowie einer weitläufigen Landwirtschaftsfläche. Die Lage ist ländlich ruhig und liegt landschaftlich reizvoll im Naturpark Altmühltal ca. 10 km von Kelheim entfernt. Das Wohnhaus weist nach äußerem Anschein einen unterdurchschnittlichen Bau- und Erhaltungszustand auf. Energetisch entspricht das Gebäude nicht modernen Anforderungen, ein Energieausweis liegt nicht vor. Der auf Flurstück 547/1 befindliche Stadel ist bauordnungsrechtlich beanstandet, instandsetzungsbedürftig bzw. einsturzgefährdet und wird vom Sachverständigen als Abbruchobjekt (Liquidationswert) eingestuft. Da den Sachverständigen am 10.11.2022 der Zutritt verwehrt wurde, konnte lediglich eine Außenbesichtigung von der öffentlichen Straße aus stattfinden; der Zustand im Gebäudeinneren ist vollständig ungeprüft, weshalb ein pauschaler Sicherheitsabschlag von 45.000 € beim Wohnhaus angesetzt wurde. Rechtlich handelt es sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Im Grundbuch von Walddorf (Blatt 1533) sind keine wertmindernden Rechte in Abteilung II eingetragen, die übernommen werden müssten. Allerdings existiert behördlicherseits eine Rüge des Landratsamtes Kelheim von 2015 bezüglich unzulässiger Bauschutt- und Abfallablagerungen auf Flurstück 547, wodurch ein Altlastenverdacht besteht (Kosten für eine orientierende Erkundung grob auf 5.000 € geschätzt). Ferner liegen die südwestlichen Grundstücksteile in einem wassersensiblen Bereich. Investitionsfazit: Das Objekt bietet Entwicklungs- und Neubaupotenzial sowie großzügigen Freiraum auf über 1,6 Hektar Land. Aufgrund der gravierenden Informationslücken durch die verweigerte Innenbesichtigung sowie der drohenden Abbruch- und Altlastenkosten eignet sich der Erwerb nur für erfahrene Projektentwickler und Handwerker mit ausreichendem Risikokapital.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

93346 Ihrlerstein, Sausthal 16: Vereinigtes Grundstück, bebaut mit 2-geschossigem Wohngebäude u. landwirtschaftl. Nebengebäude (Flst. 541) sowie Landwirtschaftsfläche (Flst. 541/1); Wohnfl. ca. 150 m²; Baujahr Wohngebäude ca. 1923; Grundstücksfl. gesamt: 5.088 m² (davon 4068 m² Landwirtschaftsfläche);

Hinweise zur Datenlage

Umfassendes Gutachten vom 19.12.2022 mit detaillierten Bodenwertermittlungen und Katasterkarten. Allerdings fand nur eine Außenbesichtigung statt, da der Zutritt verwehrt wurde.
Nur Außenbesichtigung von der öffentlichen Straße aus — Innenzustand, Ausbaugrad und technische Ausstattung sind nicht belegt.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0001 K 0034/2021
Amtsgericht: Regensburg
Bundesland: Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 27.11.2026 · 08:45 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Grundstück
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1923

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 200.000 €
Wohnfläche: 150 m²
Grundstücksfläche: 16.013 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 16.013 m²
Bodenrichtwert: 100 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 1.601.300 €16.013 m² × 100 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Sausthal
Hausnummer: 16
PLZ: 93346
Ort: Ihrlerstein
Stadtteil: Sausthal

Weitere Angaben aus dem Gutachten20 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 6 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 8 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 51, 53, 67, 69

Bodenrichtwert: 100 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 16.013 m²
Anteiliger Bodenwert: 1.601.300 €
Verkehrswert: 200.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 0,12
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: -1.401.300 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 51, 53, 67, 69 · Stichtag 01.01.2022

Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.

Verkehrswert je m² Boden liegt unter dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert1.601.300 €

Verkehrswert200.000 €

Zone: 101100

Rechenweg

Flächenanteil: 16.013 m² Gesamtgrundstück = 16.013 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 16.013 m² × 100 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 12 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 12 €/m² / 100 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 200.000 € − 1.601.300 € = -1.401.300 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Kelheim, Landkreis.

Eher RückenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart