ZwangsversteigerungGrundstück in Kaufbeuren, Bayern

Das zu versteigernde Areal befindet sich in der Goldstraße 16, 18 im nördlichen Randbereich des Stadtteils Neugablonz in Kaufbeuren. Das Grundstück mit der Flurstücksnummer 1725/21 umfasst eine Gesamtfläche von 1.826 m² und ist derzeit mit einem dreigeschossigen Betriebsgebäude (Nutzfläche ca. 1.681 m²), einer Trafostation (ca. 47 m²) und einem Garagengebäude (ca. 63 m²) aus dem Jahr 1974 bebaut. Die nähere Umgebung ist als Mischgebiet durch eine offene Bauweise mit Wohnbebauung und vereinzelten Gewerbebetrieben geprägt. Infrastrukturelle Einrichtungen des täglichen Bedarfs sowie Bushaltestellen sind fußläufig erreichbar. Der bauliche Zustand des leerstehenden Betriebsgebäudes ist als sehr schlecht zu bewerten. Seit Jahrzehnten wurden keine nennenswerten Modernisierungen durchgeführt, was zu einem massiven Instandsetzungsstau geführt hat. Sichtbare Schäden wie eine schadhafte Waschbetonfassade, korrodierte Stahlbewehrungen und Putzablösungen prägen das Bild. Eine wirtschaftliche Kernsanierung ist laut Gutachten ausgeschlossen, weshalb das Gebäude als Liquidationsobjekt eingestuft wird. Zudem besteht aufgrund des Baujahres der dringende Verdacht auf schadstoffbelastete Baustoffe. Ein im Keller befindlicher 42 m³ Heizöltank ist seit längerer Zeit nicht mehr geprüft worden. Ein wesentliches Risiko für Bieter besteht darin, dass keine Innenbesichtigung stattfinden konnte; die Bewertung basiert somit rein auf dem äußeren Anschein. Im Grundbuch (Abteilung II) ist ein Versorgungskabelleitungsrecht eingetragen, das jedoch als wertneutral eingestuft wird. Das größte finanzielle Risiko stellen die kalkulierten Freilegungskosten in Höhe von rund 415.000 € dar, die den vorläufigen Bodenwert von 657.000 € (basierend auf einem angepassten Bodenrichtwert von 360 €/m²) auf den finalen Verkehrswert von 240.000 € mindern. Für klassische Bestandsinvestoren ist das Objekt ungeeignet. Für erfahrene Projektentwickler stellt es jedoch eine hochinteressante Opportunität dar. Der entscheidende Vorteil ist die rechtskräftige Baugenehmigung für den Umbau in eine Wohnanlage mit 14 Wohneinheiten, die zum Stichtag weiterhin Bestand hatte. Unter Berücksichtigung des hohen Freilegungsaufwands und der Schadstoffrisiken bietet das baureife Land zu einem Einstiegspreis im Bereich des Verkehrswerts eine solide Kalkulationsbasis für eine rentable Wohnneuentwicklung.