TeilungsversteigerungGrundstück in Löhne, Nordrhein-Westfalen

Das vorliegende Dossier analysiert einen 156,7/1.000 Miteigentumsanteil an einem unbebauten Grundstück in Löhne, Gemarkung Obernbeck, Flur 16, Flurstück 118, mit einer Gesamtgröße von 1.170 m². Dieser Anteil ist verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 3 gekennzeichneten Wohnung im Erdgeschoss sowie Sondernutzungsrechten an einer Terrasse und einem Stellplatz (jeweils Nr. S 3). Der Verkehrswert wurde gemäß § 74a Abs. 5 ZVG auf lediglich 1,00 EUR festgesetzt. Dies begründet der Sachverständige mit der besonderen rechtlichen Situation: Das Gebäude ist noch nicht gebaut, und die Miteigentumsanteile wurden aus geplanten Wohnungsgrößen abgeleitet. Ein potentieller Erwerber müsste sich mit sieben weiteren, ihm unbekannten Miteigentümern einigen, um das Grundstück zu überplanen, zu finanzieren, zu bebauen und zu nutzen, was das Objekt praktisch unverkäuflich macht. Da das Grundstück unbebaut ist und lediglich Fundamente vorhanden sind, können keine Wohn-, Nutz- oder Gewerbeflächen angegeben werden. Entsprechend gibt es keine Ist- oder Marktmieten. Der Bodenrichtwert für die Lage beträgt 130,00 EUR/m² zum Stichtag 01.01.2026. Der rechnerische anteilige Bodenwert für den Miteigentumsanteil wurde auf ca. 17.000 EUR ermittelt, dieser Wert ist jedoch aufgrund der Unverkäuflichkeit nicht relevant für den festgesetzten Verkehrswert. Der Zustand des Objekts ist als 'unbekannt' einzustufen, da kein Gebäude existiert. Entsprechend gibt es keine Angaben zu Schäden, Mängeln, Unterhaltungsstau oder Modernisierungen. Ein Energieausweis ist für das unbebaute Grundstück nicht erforderlich. Das Grundstück ist voll erschlossen und im Altlasten- und Verdachtsflächenkataster nicht verzeichnet. Es besteht jedoch eine geringfügige Beeinträchtigung durch Straßenverkehr und eine Gefahr durch Starkregen laut Hochwasser-App-NRW. Der Sachverständige hat das Grundstück zweimal von außen besichtigt. Ein Innenzugang zu den geplanten Sondereigentumseinheiten war nicht möglich, da das Gebäude noch nicht errichtet wurde. Die Wertermittlung basiert auf Unterlagen und örtlichen Feststellungen. Es wurden keine technischen Prüfungen durchgeführt. Das eingetragene Miteigentum ist durch die Sondereigentumsrechte der anderen Miteigentümer beschränkt. Es ist ein Bauwich zugunsten des Bewertungsobjekts eingetragen, dessen Löschung zu prüfen ist. Die Zulässigkeit von Bauvorhaben richtet sich nach § 34 BauGB, da kein Bebauungsplan vorliegt. Vor einem Gebot ist dringend zu prüfen, ob und wie eine Einigung mit den sieben weiteren Miteigentümern erzielt werden kann, um eine Bebauung und Nutzung des Grundstücksanteils zu ermöglichen. Die rechtlichen Gegebenheiten und die damit verbundene Unverkäuflichkeit stellen ein erhebliches Risiko dar, das im Kaufpreis berücksichtigt werden muss. Ohne eine solche Einigung ist der Wert des Miteigentumsanteils als gering einzuschätzen.