KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Grundstück · leerstehend

Gegenstand des Verfahrens sind vier land- und forstwirtschaftliche Grundstücke in der Gemarkung Memmelsdorf bei Bamberg mit einer Gesamtfläche von 12.970 m². Das Portfolio umfasst zwei Grünlandparzellen in der Flur 'Priel' (zusammen 4.790 m²) sowie zwei bestockte Mischwaldparzellen im 'Memmelsdorfer Rangen' (zusammen 8.180 m²). Der vom Amtsgericht Bamberg festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 43.100 € und setzt sich aus den Einzelwerten der vier Flurstücke zusammen. Die Versteigerung erfolgt im Wege der Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Alle Grundstücke liegen im planungsrechtlichen Außenbereich ohne Bauerwartungslandqualität.

Biet-Score

Ausgeglichen · 57 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Grundstückspaket eignet sich vorrangig für regionale Land- und Forstwirte, Brennholzselbstwerber oder private Wald- und Flächeninvestoren, sofern kein kurz- bis mittelfristiger Umnutzungs- oder Entwicklungsansatz verfolgt wird. Chancen bieten der gut entwickelte Eichen-Mischwaldbestand sowie die lastenfreie Pachtsituation des Grünlands. Dem gegenüber stehen dingliche Leitungsbelastungen und das Fehlen jeglicher baulicher Entwicklungsperspektive. Ein Gebot empfiehlt sich nur unter Berücksichtigung des rein forst- und landwirtschaftlichen Ertragswerts.

Chancen

5

Gute maschinelle Bewirtschaftbarkeit der weitgehend ebenen Grünlandflächen sowie des sanft geneigten Waldbodens.

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Zur Versteigerung am Amtsgericht Bamberg gelangen vier land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke in der Gemarkung Memmelsdorf (Landkreis Bamberg, Bayern) mit einer Gesamtfläche von 12.970 m² (1,2970 ha). Die beiden Grünlandgrundstücke Flst. 147/2 (3.742 m²) und Flst. 147/4 (1.048 m²) liegen im Gewann 'Priel' westlich von Memmelsdorf in unmittelbarer Nähe zur Bundesautobahn A 70. Die beiden forstwirtschaftlichen Flächen Flst. 580/7 und Flst. 580/8 mit jeweils 4.090 m² befinden sich im Bereich 'Memmelsdorfer Rangen' östlich des Wohngebiets Waldstraße. Alle Grundstücke liegen planungsrechtlich im Außenbereich nach § 35 BauGB ohne außerlandwirtschaftliche Nutzungserwartung. Die Grünlandflächen weisen Lehmböden mit guten Ertragsmesszahlen (Wertzahlen 67/64 bzw. 62/61) auf und liegen weitgehend eben. Flst. 147/2 ist gut maschinell bearbeitbar, während Flst. 147/4 durch seinen dreieckigen Zuschnitt Bewirtschaftungserschwernisse aufweist; beide Flächen erfahren Verschattung durch Gehölzstreifen. Die Waldflächen liegen auf welligem Gelände mit bis zu 10 % Neigung auf sandigem Lehmboden. Sie tragen gesunden Mischwaldbestand: Flst. 580/7 überwiegend 80-jährige Eiche (87 %) mit Buche und Fichte; Flst. 580/8 vor allem 120-jährige Eiche (81 %) ergänzt durch Esche, Fichte und Kiefer. Die Holzabfuhr ist ab Grundstücksgrenze gesichert. Im Grundbuch von Memmelsdorf Blatt 2062 sind in Abteilung II mehrere Belastungen vermerkt: Auf den Waldparzellen besteht eine historische Verpflichtung zur anteiligen Unterhaltung eines Forstwegs zugunsten des Freistaats Bayern. Auf den Grünlandparzellen lasten Dienstbarkeiten für eine Starkstromleitung der ÜLEAG, eine Ferngasleitung der Ferngas Nordbayern, ein Kanalleitungsrecht der Gemeinde sowie ein Geh- und Fahrtrecht zugunsten der damaligen Mannesmann Arcor AG & Co. Abteilung III ist lastenfrei. Die Grundstücke sind laut Miteigentümerin nicht verpachtet und werden bzw. wurden selbst bewirtschaftet. Im Altlastenkataster sind keine Einträge verzeichnet. Das Verfahren wird als Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft betrieben. Der Gesamtverkehrswert wurde auf 43.100 € festgesetzt, wovon 10.300 € auf das Grünland (Flst. 147/2 mit 8.200 € und Flst. 147/4 mit 2.100 €) und 32.800 € auf die Waldflächen (Flst. 580/7 mit 16.800 € und Flst. 580/8 mit 16.000 € inklusive Baumbestandswerten) entfallen. Der Erwerb kann für forstwirtschaftlich erfahrene Interessenten oder Landwirte interessant sein, sofern die verfahrensrechtlichen Besonderheiten einer Teilungsversteigerung beachtet werden.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Lfd. Nr. 1 Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen) : Bewirtschaftung als Grünland. Nicht verpachtet.; Verkehrswert: 8.200,00 € Lfd. Nr. 2 Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen) : Waldfläche im Außenbereich, bestockt. Bewirtschaftung als Mischwald. Baumbestand vorwiegend Eiche, geringfügig Buche und Fichte. Selbst bewirtschaftet.; Verkehrswert: 16.800,00 € Lfd. Nr. 3 Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen) : Waldfläche im Außenbereich, bestockt. Bewirtschaftung als Mischwald. Baumbestand vorwiegend Eiche, geringfügig Esche, Kiefer und Fichte. Selbst bewirtschaftet.; Verkehrswert: 16.000,00 € Lfd. Nr. 4 Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen) : Bewirtschaftung als Grünland. Nicht verpachtet.; Verkehrswert: 2.100,00 €

Hinweise zur Datenlage

Sehr gute Beleglage; das als 'Exposee' betitelte Dokument stellt das vollständige Verkehrswertgutachten von Gert Schultheiß dar.
Vollständig fundiert; alle Flurstücke wurden am 15.06.2026 durch den Sachverständigen vor Ort besichtigt.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben17 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0003 K 0005/2026
Amtsgericht: Bamberg
Bundesland: Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 22.02.2027 · 09:30 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Grundstück
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Nur außen

Ohne Angabe: Nutzungsart, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert: 8.200 €
Grundstücksfläche: 12.970 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 12.970 m²
Bodenrichtwert: 1 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 14.267 €12.970 m² × 1 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Priel / Memmelsdorfer Rangen
PLZ: 96117
Ort: Memmelsdorf

Ohne Angabe: Hausnummer, Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten16 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Wertermittlungsstichtag

Rechte 7 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 4 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 8

Bodenrichtwert: 1 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 12.970 m²
Anteiliger Bodenwert: 14.267 €
Verkehrswert: 8.200 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 0,57
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: -6.067 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 8 · Stichtag 01.01.2026

Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.

Verkehrswert je m² Boden liegt unter dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert14.267 €

Verkehrswert8.200 €

Zone: Waldboden ohne Baumbestand / Gesamt Memmelsdorf

Rechenweg

Flächenanteil: 12.970 m² Gesamtgrundstück = 12.970 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 12.970 m² × 1 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 1 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1 €/m² / 1 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 8.200 € − 14.267 € = -6.067 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Bamberg, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart