ZwangsversteigerungGrundstück in Nossen, Sachsen

Das Versteigerungsobjekt umfasst das 430 m² große, unbebaute Flurstück 394 an der Berggasse in 01683 Nossen (Landkreis Meißen). Es liegt südwestlich des Schlosses Nossen im Kreuzungsbereich zur stark befahrenen Bundesstraße B 101 (Dresdner Straße). Das Grundstück weist einen trapezähnlichen Zuschnitt auf, mit einer Straßenfront von circa 32 Metern und einer mittleren Tiefe von rund 15 Metern. Unmittelbar südlich verläuft oberhalb des Flurstücks der Wanderweg zum Rodigturm. Die östliche Flurstücksgrenze ist in der Örtlichkeit schwer nachvollziehbar, da ein historischer öffentlicher Fußweg durch ein Nachbargrundstück eingefriedet wurde. Das Gelände ist ungenutzt und stark verwildert. Es ist mit alten Obstbäumen sowie dichtem Wildwuchs an Gehölzen und Laubbäumen überwachsen und nur an zwei Seiten einfach eingefriedet. Historische Hangsicherungen sind nicht vorhanden. Die Topografie ist als extreme Hanglage nach Süden ohne nennenswerte ebene Flächen charakterisiert. Medien wie Strom, Trinkwasser und Abwasser liegen im öffentlichen Straßenraum vor dem Grundstück an. Zwar ist das Grundstück im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche (§ 34 BauGB) ausgewiesen, jedoch schränken Topografie, Zuschnitt und der erhebliche Verkehrslärm der B 101 eine bauliche Ausnutzung massiv ein. Für eine Baufeldschaffung oder Stellplatzanlage wären kostenintensive Abfangungen und Hangsicherungen erforderlich. Im Grundbuch von Nossen, Blatt 686, ist in Abteilung II unter laufender Nummer 2 ein Sanierungsvermerk eingetragen. Zwar wurde das Sanierungsverfahren 2015 aufgehoben, die Löschung unterblieb jedoch bisher mangels Zahlung des Ausgleichsbetrags in Höhe von 877,20 € zuzüglich 6 % Jahreszinsen seit dem 01.01.2016. Der Gutachter hat den unbelasteten Bodenwert im Vergleichswertverfahren auf Basis des Bodenrichtwerts (Ausgangswert 93,00 €/m² zum 01.01.2022) über markante Abschläge für Lage (Faktor 0,50), Zuschnitt (Faktor 0,60) und Marktentwicklung angepasst, was zu einem Bodenwert von 10.700,00 € führte. Unter Einbeziehung eines einfachen Zaunwerts (+300,00 €) und pauschaler Freilegungskosten (-1.500,00 €) ergab sich der festgesetzte Verkehrswert von 9.500,00 € (rund 22,09 €/m²). Investitionsfazit: Das Objekt eignet sich vor allem für Nachbarn zur Gartenerweiterung oder private Selbstnutzer mit Bedarf an einer naturnahen Grünfläche. Als eigenständiges Baugrundstück birgt es erhebliche finanzielle Unwägbarkeiten bezüglich Gründungs- und Erschließungskosten, weshalb von einer spekulativen Bebauungsabsicht ohne detaillierte bautechnische Vorprüfung abzuraten ist.