KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Grundstück · leerstehend

Zum Aufruf kommt ein insgesamt 7.787 m² großes, unbebautes Areal im Oberhausener Stadtteil Sterkrade-Alsfeld, bestehend aus einer 7.487 m² großen Wiesen-/Ackerfläche (Flurstück 63) und einem 300 m² großen Wegestreifen (Flurstück 59). Das Verfahren wird als Teilungsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft geführt. Das Amtsgericht Oberhausen hat den Verkehrswert für die Einzelausgebote auf kumuliert 50.500,00 EUR (Flurstück 63: 49.000,00 EUR; Flurstück 59: 1.500,00 EUR) und bei gemeinsamer Versteigerung als wirtschaftliche Einheit auf 136.000,00 EUR festgesetzt. Das Grundstück ist bauplanungsrechtlich als Außenbereichsinsel bzw. besondere Fläche der Land- und Forstwirtschaft ohne Baugenehmigungsfähigkeit einzustufen, da eine gesicherte Erschließung (u.a. Feuerwehrzufahrt) fehlt. Aktuell wird das Areal als Viehweide und zur Heugewinnung genutzt.

Biet-Score

Ausgeglichen · 57 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Angebot richtet sich vorrangig an Landwirte, Tierhalter, Kleingartenbetreiber oder spekulative Anleger mit langem Anlagehorizont sowie an direkte Grenznachbarn. Ein Erwerb ist zwingend nur für beide Flurstücke im Verbund (Gesamtausgebot) ratsam, um die Erschließung über das Wegebild Flurstück 59 abzusichern und das erhebliche Abschlagsrisiko eines isolierten Hinterliegergrundstücks zu vermeiden. Bieter sollten zwingend einkalkulieren, dass das Areal kein Bauland darstellt und eine bauliche Entwicklung auf absehbare Zeit ausgeschlossen ist.

Chancen

5

Großzügiges Flächenpotenzial von insgesamt 7.787 m² in direkter Anbindung an bestehende Wohnsiedlungen.
Nutzungsmöglichkeiten als Freizeit-, Weide- oder Kleingartenareal sowie für landwirtschaftliche Zwecke.
Potenzielles Arrondierungsinteresse bei angrenzenden Nachbareigentümern zur Vergrößerung ihrer Garten- oder Freizeitflächen.

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Gegenstand des Versteigerungsverfahrens beim Amtsgericht Oberhausen (Az. 0017 K 0046/ 2024) sind zwei unbebaute Grundstücke an der Weseler Straße im Stadtteil Sterkrade-Alsfeld (Grundbuch von Sterkrade Blatt 2888). Das Flurstück 63 umfasst 7.487 m² Acker- bzw. Grünland, während das Flurstück 59 mit 300 m² eine schmale Zuwegung von der Weseler Straße darstellt. Das Umfeld ist geprägt von der denkmalgeschützten Arbeitersiedlung Dunkelschlag, Einfamilienhausbebauung mit großen Gärten sowie Waldflächen. Das Grundstück stellt kein Bauland dar und ist im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche zwar dargestellt, jedoch bauplanungsrechtlich mangels qualifizierter Erschließung (insbesondere fehlende Feuerwehrzufahrt nach § 5 BauO NRW) nicht bebaubar. Die Gutachterin bewertet das Areal als 'besondere Fläche der Land- und Forstwirtschaft' (begünstigtes Agrarland / Freizeitfläche). Das Gelände ist eben und wird aktuell als Kuh- und Schafweide genutzt sowie zur Heugewinnung gemäht. Die Zuwegung (Flurstück 59) ist unbefestigt als Rasenfläche angelegt. Rechtlich handelt es sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. In Abteilung II des Grundbuchs ist eine Grunddienstbarkeit eingetragen, die vom Gutachten auftragsgemäß als wertneutral gewertet wurde. Baulasten bestehen keine. Die Grundstücke liegen über dem Steinkohlebergwerksfeld 'Alsfeld', wobei im Umfeld Unstetigkeiten verzeichnet sind; Altlastenverdachtsflächen sind nicht registriert. Das Areal weist Schallemissionen aus dem Straßen- und Schienenverkehr von über 55 dB(A) auf. Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich bei Einzelausgebot auf 49.000,00 EUR für Flurstück 63 und 1.500,00 EUR für Flurstück 59 (in Summe 50.500,00 EUR). Bei einer gemeinsamen Veräußerung beider Flurstücke als wirtschaftliche Einheit wurde der Gesamtverkehrswert auf 136.000,00 EUR festgesetzt. Investoren sollten das Objekt primär als landwirtschaftliche Nutz- oder Freizeitfläche betrachten und zwingend das Gesamtausgebot anstreben.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Wertgutachten handelt es sich um unbebaute Grundstücke, Ackerland und zugehörige Wegefläche.

Hinweise zur Datenlage

Vollständige Aktenlage mit Verkehrswertgutachten, amtlicher Bekanntmachung und ZVG-Deckseite vorhanden. Alle relevanten Behördenauskünfte (Kataster, Altlasten, Baulasten, Erschließung, Bergbau) liegen vor.
Vollständige Außenbesichtigung des unbebauten Grundbesitzes im Rahmen des Ortstermins am 05.11.2025 durchgeführt.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben18 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0017 K 0046/2024
Amtsgericht: Oberhausen
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 19.11.2026 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Grundstück
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Nur außen

Ohne Angabe: Nutzungsart, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert: 50.500 €
Grundstücksfläche: 7.787 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 7.787 m²
Bodenrichtwert: 7 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 50.616 €7.787 m² × 7 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: An der Weseler-Straße
PLZ: 46149
Ort: Oberhausen
Stadtteil: Sterkrade

Ohne Angabe: Hausnummer

Weitere Angaben aus dem Gutachten15 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Wertermittlungsstichtag

Rechte 8 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 2 Angaben

Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 26

Bodenrichtwert: 7 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 7.787 m²
Anteiliger Bodenwert: 50.616 €
Verkehrswert: 50.500 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1,00
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: -116 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 26 · Stichtag 01.01.2025

Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.

Verkehrswert je m² Boden entspricht rechnerisch dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert50.616 €

Verkehrswert50.500 €

Zone: 150004 (Fläche der Land- und Forstwirtschaft, Acker)

Rechenweg

Flächenanteil: 7.787 m² Gesamtgrundstück = 7.787 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 7.787 m² × 7 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 6 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 6 €/m² / 7 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 50.500 € − 50.616 € = -116 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Oberhausen, kreisfreie Stadt.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart