KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Grundstück · leerstehend

Versteigert wird ein 1.452 m² großes Baugrundstück (bestehend aus den Flurstücken 582 und 583) in 16341 Panketal, Ortsteil Zepernick, im Rahmen einer Teilungsversteigerung. Die Liegenschaft befindet sich in attraktiver Lage nur rund 400 Meter von der Berliner Stadtgrenze (Bezirk Pankow) entfernt. Auf dem Grundstück steht ein seit etwa dem Jahr 2000 leerstehendes, baufälliges und abbruchreifes eingeschossiges Wohnhaus mit Krüppelmansarddach sowie Nebengebäuden (Garage, Schuppen). Wesentlicher wert- und baurelevanter Risikofaktor ist die fehlende baurechtliche Erschließung, da dem Grundstück gemeindliche Flurstücke vorgelagert sind, die erworben werden müssen. Der festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 496.900 €, wobei Abbruch- und Beräumungskosten in Höhe von insgesamt 40.000 € bereits wertmindernd abgezogen wurden.

Biet-Score

Vorsicht · 43 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt kommt primär für Bauträger, Projektentwickler oder solvente Eigennutzer in Betracht, sofern vor einer Gebotsabgabe verbindliche Klärungen mit der Gemeinde Panketal über den Erwerb der vorgelagerten Erschließungsflächen herbeigeführt werden. Während Lage und Grundstücksgröße eine Neubebauung grundsätzlich attraktiv machen, wiegen das rechtliche Erschließungsrisiko sowie die Abbruch- und Beräumungsverpflichtungen schwer. Bietinteressenten sollten das Gebot strikt an den voraussichtlichen Gesamtkosten inklusive Grunderwerb der Erschließungsstreifen und Abbruchkosten ausrichten.

Chancen

4

Großzügiges Gesamtareal von 1.452 m² mit baureifem Entwicklungs- und Neubaupotenzial.

Risiken

5

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Bewertungsobjekt umfasst ein 1.452 m² großes Baugrundstück in 16341 Panketal, Ortsteil Zepernick (Edelweißstraße 32), rund 400 Meter Luftlinie von der Berliner Stadtgrenze (Bezirk Pankow, Ortsteil Buch) entfernt. Es setzt sich aus dem Hauptflurstück 582 (1.447 m²) und dem als Vorgarten genutzten Flurstück 583 (5 m²) zusammen. Die Nachbarschaft ist durch ältere sowie ab den 1990er-Jahren errichtete Ein- und Zweifamilienhäuser geprägt; etwa 30 Meter südlich fließt die Panke. Das Grundstück ist planungsrechtlich nach § 34 BauGB als Innenbereich zu qualifizieren. Auf dem Areal befindet sich eine Altbebauung, bestehend aus einem eingeschossigen Wohnhaus mit Krüppelmansarddach und Anbauten sowie einer Garage und zwei Schuppen. Die Gebäude stehen seit ca. dem Jahr 2000 leer, sind baufällig und vollkommen abbruchreif. Im Rahmen der Wertermittlung zum Stichtag 16.02.2026 wurde das Bauland auf Basis eines Bodenrichtwerts von 370 €/m² mit 537.240 € angesetzt, wovon pauschale Wertabschläge in Höhe von 34.000 € für die Beseitigung der aufstehenden Bebauung und 6.000 € für desolate Außenanlagen in Abzug gebracht wurden. Ein zentrales Hemmnis stellt die Erschließungssituation dar: Das Grundstück gilt baurechtlich als nicht erschlossen, weil ihm Flächen der Gemeinde vorgelagert sind. Eine bauliche Nutzung erfordert daher den vorherigen Erwerb dieser Flächen von der Gemeinde Panketal. Zudem handelt es sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft, bei der bis zum Zuschlag verfahrensrechtliche Anträge der Miteigentümer möglich sind. Ein Baugrundgutachten oder vertiefende Umweltuntersuchungen liegen im Rahmen des vorliegenden Exposés nicht vor. Zusammenfassend bietet das Areal in gefragter Speckgürtellage Potenzial für eine Neubebauung. Aufgrund der ungesicherten Erschließung und des zwingenden Abbruchbedarfs eignet sich das Objekt jedoch ausschließlich für erfahrene Investoren, die die Konditionen des Gemeindegrunderwerbs und die Abbruchkosten vorab präzise kalkulieren können.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Unklar

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Lfd. Nr. 3 Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen): Baugrundstück mit abrissreifer Altbebauung, es handelt sich um ein 1-geschossiges Wohnhaus mit Krüppelmansarddach nebst Anbauten, Leerstand seit d. Jahr 2000. Weiterhin befinden sich eine Garage und zwei Schuppen auf dem Grundstück. Das Wohnhaus und die Nebengebäude sind baufällig und abbruchreif. Lfd. Nr. 4 Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen): Das Flurstück 583 ist Bestandteil des Vorgartens weitere Details unter www.ZVG.com

Hinweise zur Datenlage

Die Akte enthält die amtliche Bekanntmachung, die ZVG-Deckseite und ein einseitiges Exposé/Bewertungsblatt eines Ingenieurbüros. Ein ausführliches Verkehrswertgutachten mit vollständigen Befunden liegt nicht vor.
Das Objekt ist seit dem Jahr 2000 unbewohnt und abbruchreif; Einzelheiten zum Innenbereich liegen im vorliegenden Kurzexposé nicht vor.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben19 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0003 K 0055/2021
Amtsgericht: Strausberg
Bundesland: Brandenburg

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 10.12.2026 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Grundstück
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Unklar

Ohne Angabe: Nutzungsart, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert: 496.900 €
Grundstücksfläche: 1.452 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 1.452 m²
Bodenrichtwert: 370 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 537.240 €1.452 m² × 370 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Edelweißstraße
Hausnummer: 32
PLZ: 16341
Ort: Panketal
Stadtteil: Zepernick

Weitere Angaben aus dem Gutachten12 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Wertermittlungsstichtag

Rechte 3 Angaben

Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 2 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)

Zustand 3 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Exposé S. 1

Bodenrichtwert: 370 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 1.452 m²
Anteiliger Bodenwert: 537.240 €
Verkehrswert: 496.900 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 0,92
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: -40.340 €

Quelle: KI/Gutachten · Exposé S. 1 · Stichtag 16.02.2026

Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.

Verkehrswert je m² Boden liegt unter dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert537.240 €

Verkehrswert496.900 €

Rechenweg

Flächenanteil: 1.452 m² Gesamtgrundstück = 1.452 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 1.452 m² × 370 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 342 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 342 €/m² / 370 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 496.900 € − 537.240 € = -40.340 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Barnim, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart