ZwangsversteigerungGrundstück in Petershagen, Nordrhein-Westfalen

Das zu bewertende, unbebaute Grundstück mit einer Gesamtfläche von 989 m² befindet sich an der Straße Harrelhöfe am westlichen Randbereich des Petershagener Ortsteils Windheim. Planungsrechtlich ist das Areal im Flächennutzungsplan der Stadt Petershagen als Fläche der Landwirtschaft sowie als Landschaftsschutzgebiet ausgewiesen. Ein Bebauungsplan existiert für diesen Bereich nicht, sodass sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nach § 35 BauGB für das Bauen im Außenbereich in Kombination mit der Landschaftsschutzverordnung des Landkreises Minden richtet. Die Erschließung erfolgt über die Straße Harrelhöfe, bei der es sich um einen lediglich teilerschlossenen, einspurigen Feldweg handelt. Versorgungs- und Entsorgungsleitungen auf dem Grundstück sind nicht bekannt. Der Zustand des Grundstücks ist durch die ungenehmigte Bebauung mit diversen Schuppen sowie einen darauf befindlichen Teich geprägt. Eine detaillierte Überprüfung der Aufbauten sowie eine Begehung des Grundstücks waren nicht möglich, da dem Sachverständigen der Zutritt verweigert wurde. Für die ungenehmigten Schuppen existiert bereits eine rechtskräftige Rückbauverfügung der Stadt Petershagen. Die Mindestkosten für den vollständigen Rückbau und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands werden vom Gutachter pauschal auf 3.000 EUR geschätzt. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass dieser Betrag je nach Umfang der tatsächlich erforderlichen Renaturierungsmaßnahmen auch deutlich höher ausfallen kann. Aus rechtlicher Sicht ist das Grundbuch von Windheim (Blatt 155) frei von wertrelevanten Belastungen in Abteilung II. Ebenso ergaben die Abfragen des Baulastenverzeichnisses bei der Stadt Petershagen sowie des Altlastenkatasters beim Kreis Minden-Lübbecke keinerlei negative Eintragungen. Dennoch übersteigen die kalkulierten Abbruchkosten den regulären Bodenwert des Grünlands, der auf Basis des geltenden Bodenrichtwerts von 2,00 EUR/m² mit 2.000 EUR ermittelt wurde. Da sich somit rechnerisch ein negativer Verkehrswert von -1.000 EUR ergibt, wurde der Verkehrswert für das Zwangsversteigerungsverfahren formal auf den symbolischen Betrag von 1,00 EUR festgesetzt. Zusammenfassend bietet das Grundstück trotz des extrem niedrigen Einstiegspreises erhebliche finanzielle Risiken durch die behördlich angeordnete Rückbauverpflichtung. Eine wertsteigernde bauliche Entwicklung ist aufgrund der Lage im Außenbereich und des Landschaftsschutzstatus rechtlich dauerhaft ausgeschlossen. Ein Erwerb ist daher nur für Bieter ratsam, die das Grundstück in seiner jetzigen Form als reine, unbebaute Vegetationsfläche am Riehebach nutzen wollen und das Rückbaurisiko wirtschaftlich tragen können.