KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Grundstück · Bj. 1966 · vermietet

Zur Versteigerung stehen zwei Grundstücke in 94209 Regen mit einem Gesamtwert von 160.000 €. Das bebaute Flurstück 600/6 (Maschenberger Str. 1) umfasst eine 1966 errichtete ehemalige Reithalle mit ca. 862 m² vermietbarer Nutzfläche auf einem 3.748 m² großen Grundstück (Verkehrswert: 129.000 €). Das zweite Objekt ist das unbebaute Flurstück 992 mit 4.917 m² Grundstücksfläche, welches als Freizeitfläche bis Ende 2034 an den BLSV verpachtet ist (Verkehrswert: 31.000 €). Beide Grundstücke liegen im Außenbereich gemäß § 35 BauGB sowie im amtlich festgesetzten Überschwemmungsgebiet (HQ 100) des Schwarzen Regens. Das Gebäude der ehemaligen Reithalle weist erheblichen Sanierungsstau und Bauschäden auf; das Gutachten basiert mangels Zutritts auf einer reinen Außenbesichtigung.

Biet-Score

Sehr riskant · 5 von 100

Eher nur für professionelle Investoren

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Angebot richtet sich an risikobereite Gewerbetreibende oder Investoren mit Bedarf an einfacher Lager- und Freifläche im Raum Regen. Während das Flurstück 992 einen stetigen Pachtertrag generiert, erfordert das Hallengebäude auf Flurstück 600/6 unmittelbare Investitionen zur Schadenseindämmung am Dach. Wegen der Außenbereichslage, des HQ-100-Hochwasserrisikos und des unbekannten Innenzustands sollte ein deutlicher Sicherheitsabschlag beim Bietlimit eingeplant werden.

Chancen

7

Mietpotenzial +1.421 %: Die hinterlegte Marktmiete liegt über der Istmiete (125 € -> 1.901 € p. M.).
Attraktive Lage am Flusslauf des Schwarzen Regens mit ortsnaher Anbindung

Risiken

8

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 5 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Die Versteigerungsobjekte befinden sich am westlichen Stadtrand von Regen im Landkreis Regen (Niederbayern), unmittelbar anliegend an den Flusslauf des Schwarzen Regens sowie in Nachbarschaft zum Gewerbegebiet Metten, der städtischen Kläranlage und dem Werksgelände des Technischen Hilfswerks. Das Gesamtareal umfasst zwei Flurstücke mit zusammen 8.665 m² Grundstücksfläche. Flurstück 600/6 (3.748 m²) ist mit einer eingeschossigen ehemaligen Reithalle aus dem Jahr 1966 (ca. 862 m² vermietbare Nutzfläche, Bruttogrundfläche ca. 927 m²) bebaut. Flurstück 992 (4.917 m²) stellt eine ebene Grünlandfläche dar, auf der sich eine fremde Pumpstation der Stadt Regen befindet. Das Hallengebäude befindet sich in einem stark sanierungsbedürftigen Zustand. Es weist gravierende Schäden an der Dacheindeckung, statische Unterbemessungen der Holzkoppelpfetten, massive Mauerwerksrisse am Tragwerk sowie eine defekte Heizungsanlage auf. Der Sachverständige konnte die baulichen Anlagen ausschließlich von außen besichtigen, da der Eigentümer den Zutritt verweigerte; die Innenbeschreibung basiert daher auf Vorbewertungen. Für das Flurstück 992 besteht ein langfristiger Pachtvertrag mit dem BLSV bis 31.12.2034 bei einer Jahrespacht von 1.500 € netto. Beide Flurstücke liegen vollständig im Außenbereich (§ 35 BauGB) und im gesetzlichen Überschwemmungsgebiet HQ 100, was Geländeveränderungen oder bauliche Erweiterungen stark reglementiert. Grundbuchlich sind in Abteilung II mehrere beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (unter anderem Starkstromleitungsrechte, Kanal- und Wasserleitungsrechte sowie ein Pumpstationsbetriebsrecht für die Stadt Regen) eingetragen. Bei der Wertermittlung zum Stichtag 19.08.2025 wurde das bebaute Grundstück im Ertragswertverfahren mit 129.000 € (unter Berücksichtigung von 40.000 € Bauschadenabschlag und 37.758 € abgezinsten Abbruchkosten bei 10 Jahren Restnutzungsdauer) bewertet; das unbebaute Flurstück 992 wurde über den Vergleichswert mit 31.000 € angesetzt, woraus sich ein Gesamtverkehrswert von 160.000 € ergibt. Für Kaufinteressenten stellt das Objekt eine spezialisierte Anlagemöglichkeit dar, die sich primär zur einfachen Lagerhaltung oder als arrondierende Freizeit- und Freifläche eignet. Vor Abgabe von Geboten sind die Hochwasserrisiken, die baurechtlichen Hürden für Nutzungsänderungen und die Sanierungsaufwendungen sorgfältig gegen den erzielbaren Ertrag abzuwägen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Objekt 1: Gewerbliches Grundstück, ehemalige Reithalle; Baujahr ca. 1966; Objekt liegt im Überschwemmungsgebiet des Flusses Schwarzer Regen; Objekt liegt im Außenbereich gem. § 35 BauGB; Begutachtung erfolgte nach äußerem Anschein; Objektanschrift: Maschenberger Str. 1, 94209 Regen; Objekt 2: Unbebautes landwirtschaftliches Grundstück; kein Anschluss an Wasser- und Abwassernetz; Objekt liegt im Überschwemmungsgebiet des Flusses Schwarzer Regen; Grundstück ist als Freizeitfläche verpachtet; Objektanschrift: Gegenüber von Maschenberger Str. 1, 94209 Regen (anderes Flussufer);

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges Gutachten und amtliche Bekanntmachung liegen vor. Die Daten zur Gebäudebeschreibung stützen sich auf eine Außenbesichtigung und Aktenlage/Vorbewertungen aus 2009.
Nur Außenbesichtigung durchgeführt – Innenzustand, Installationen und verdeckte Schäden sind nicht verifiziert.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0001 K 0031/2024
Amtsgericht: Deggendorf
Bundesland: Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 28.10.2026 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Grundstück
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1966

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 160.000 €
Nutzfläche: 862 m²
Gewerbefläche: 862 m²
Grundstücksfläche: 8.665 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 8.665 m²
Bodenrichtwert: 60 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 519.900 €8.665 m² × 60 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche

Lage

Karte

Straße: Maschenberger Str.
Hausnummer: 1
PLZ: 94209
Ort: Regen

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten25 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 7 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Gewerbefläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 7 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 6 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)
Jahresnettokaltmiete
Brutto-Rendite Ist
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 16, 17, 27

Bodenrichtwert: 60 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 8.665 m²
Anteiliger Bodenwert: 519.900 €
Verkehrswert: 160.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 0,31
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: -359.900 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 16, 17, 27 · Stichtag 01.01.2024

Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.

Verkehrswert je m² Boden liegt unter dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert519.900 €

Verkehrswert160.000 €

Zone: Richtwertzone 27 (Gewerbegebiet Metten)

Rechenweg

Flächenanteil: 8.665 m² Gesamtgrundstück = 8.665 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 8.665 m² × 60 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 18 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 18 €/m² / 60 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 160.000 € − 519.900 € = -359.900 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Regen, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart