KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Grundstück · Unklar

Zur Versteigerung kommt ein 821 m² großes Wohnbaugrundstück in Hanglage in 32816 Schieder-Schwalenberg (Ortsteil Brakelsiek). Das Verfahren ist eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft beim Amtsgericht Blomberg. Gegenstand der Wertermittlung ist ausschließlich das Grundstück ohne die aufstehende Bebauung und ohne Außenanlagen. Auf dem Grundstück lastet ein bis zum 31.12.2092 laufendes Erbbaurecht, für das laut Gutachten der Erbbauzinsanspruch gelöscht ist. Der amtliche Verkehrswert wurde auf 80.000,00 € (unbelasteter Bodenwert) festgesetzt; unter Berücksichtigung des Erbbaurechts ohne Erbbauzins ergibt sich laut Gutachtenanlage ein abgezinster Rückfallwert von ca. 5.780,00 €.

Biet-Score

Vorsicht · 43 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt richtet sich primär an Erbbauberechtigte zur Eigentumskonsolidierung oder an sehr langfristig orientierte Spezialinvestoren. Da die Bebauung nicht Gegenstand des Erwerbs ist und das bis 2092 bestehende Erbbaurecht keinen Erbbauzins abwirft, ist vor Gebotsabgabe zwingend das geringste Gebot sowie das Schicksal des Erbbaurechts im Versteigerungsverfahren zu prüfen.

Chancen

5

Gute Grundflächen- und Geschossflächenausnutzung (GRZ 0,4, GFZ 0,5, I Vollgeschoss).

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Gegenstand des Verfahrens vor dem Amtsgericht Blomberg (Az. 21 K 10/24) ist das im Grundbuch von Schieder-Schwalenberg Blatt 3428 verzeichnete Grundstück Gemarkung Brakelsiek, Flur 2, Flurstück 372 mit einer Größe von 821 m² an der Adresse Brahmsstraße 17. Die Lage befindet sich in einer Wohnsiedlung im Ortsteil Brakelsiek, direkt angrenzend an die Kernstadt Schieder mit Naherholung am Schiedersee und lokaler Infrastruktur. Das Grundstück weist eine Straßenfront von etwa 36 m auf und fällt von der Straße nach Westen hin ab (Hanglage). Planungsrechtlich liegt das Grundstück im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans 01/11 'Sehberg' als reines Wohngebiet (WR) mit einer GRZ von 0,4, einer GFZ von 0,5 und einem Vollgeschoss. Die Erschließungsbeiträge gelten laut Gutachten als bezahlt; Ver- und Entsorgungsanschlüsse sind in der Brahmsstraße vorhanden. Baulasten sind laut mündlicher Auskunft nicht verzeichnet, Altlastenhinweise liegen nicht vor. Rechtlich und wirtschaftlich von zentraler Bedeutung ist die Belastung in Abteilung II des Grundbuchs: Dort ist seit 1993 ein Erbbaurecht mit einer Laufzeit von 99 Jahren bis zum 31.12.2092 eingetragen. Zur Bewertung steht ausschließlich der Grund und Boden ohne die aufstehende Bebauung. Im Erbbaugrundbuch sind der Erbbauzins sowie die Anpassungsvereinbarung gelöscht, sodass der Grundstückseigentümer keine laufenden Einnahmen erzielt. Der Verkehrswert wurde gemäß Beschluss auf den fiktiv unbelasteten Bodenwert von 80.000,00 € festgesetzt; der abgezinste Rückfallwert zum Ablauf des Erbbaurechts im Jahr 2092 beläuft sich laut Gutachtenberechnung auf ca. 5.780,00 €. Fazit: Eine Beteiligung an der Versteigerung empfiehlt sich vor allem für Inhaber des Erbbaurechts zur Vereinigung von Boden- und Gebäudeeigentum oder für Bieter, die sich der extrem langen Kapitalbindung ohne laufenden Ertrag bewusst sind. Die konkreten Versteigerungsbedingungen (Bestehenbleiben des Erbbaurechts) sind im Termin genauestens zu beachten.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Unklar
Besichtigung: Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Grundstück Schieder-Schwalenberg, Gemarkung Brakelsiek, Brahmsstraße 17 Laut Verkehrswertgutachten handelt es sich um ein mit einem für die Dauer von 99 Jahren bestehenden, am 21.07.1993 eingetragenen Erbbaurecht belastetes Grundstück.

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges Gutachten zur Bodenwertermittlung sowie amtliche Bekanntmachung liegen vor. Datenlage zur Grundstücksbeschaffenheit und rechtlichen Situation des Erbbaurechts ist eindeutig.
Ortsbesichtigung des Grundstücks fand am 26.02.2025 statt; Bebauung war nicht Gegenstand des Bewertungsauftrags.

Belegung

Unklar

Nicht belastbar

Ohne belastbaren Nutzungsstatus ist kein sauberer Preis ableitbar. Nutzung, Mietrecht, Zugang, Innenzustand, Übergabe und Räumung können nicht zuverlässig kalkuliert werden.

Vor dem Gebot prüfen

Statusquelle identifizieren
Miet- und Nutzungsrechte prüfen
Grundbuch und Lastenverzeichnis abgleichen
Gebotsgrenze nur mit Risikoabschlag setzen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Unklarheit ist selbst ein Risiko, weil Lastenverzeichnis, Grundbuch und fortbestehende Rechte den Belegungsstatus überlagern können.
In der Praxis: Vor Gebot sollten Akte, Gutachten, Bekanntmachung und verfügbare Nachweise konsequent gegengeprüft werden.
Für das Gebot: Nur mit deutlichem Risikoabschlag oder nach weiterer Klärung bieten.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben19 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0021 K 0010/2024
Amtsgericht: Blomberg
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 17.02.2027 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Grundstück
Objektzustand
Vermietungsstatus: Unklar
Besichtigungsstatus: Nur außen

Ohne Angabe: Nutzungsart, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert: 80.000 €
Grundstücksfläche: 821 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 821 m²
Bodenrichtwert: 100 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 82.100 €821 m² × 100 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Brahmsstraße
Hausnummer: 17
PLZ: 32816
Ort: Schieder-Schwalenberg
Stadtteil: Brakelsiek

Weitere Angaben aus dem Gutachten11 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Wertermittlungsstichtag

Rechte 5 Angaben

Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 1 Angabe

Zustandsstufe

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 11

Bodenrichtwert: 100 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 821 m²
Anteiliger Bodenwert: 82.100 €
Verkehrswert: 80.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 0,97
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: -2.100 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 11 · Stichtag 01.01.2025

Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.

Verkehrswert je m² Boden liegt unter dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert82.100 €

Verkehrswert80.000 €

Zone: 4140025

Rechenweg

Flächenanteil: 821 m² Gesamtgrundstück = 821 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 821 m² × 100 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 97 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 97 €/m² / 100 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 80.000 € − 82.100 € = -2.100 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Lippe, Kreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart