ZwangsversteigerungGrundstück in Stadtilm, Thüringen

Das gewerblich genutzte Grundstück Lohmühlenweg 22 befindet sich am nordöstlichen Ortsrand von Stadtilm im Ilm-Kreis. Die Mikrolage zeichnet sich als einfache Sackgassenlage in einem durch Gewerbe und die benachbarte Kläranlage geprägten Umfeld aus. Mit einer Gesamtgrundstücksfläche von 3.926 m² bietet das Areal erhebliche Freiflächen. Die Verkehrsanbindung an das überregionale Straßennetz ist über die rund 8 km entfernte Autobahn A71 sowie die Bundesstraße B90 als gut zu bewerten. (Gutachten S. 10-11) Das Hauptgebäude ist eine eingeschossige, nicht unterkellerte Gewerbehalle in Holz-Skelettrahmenbauweise mit einem Baujahr um 1970, die 2016 umfassend für eine Umnutzung modernisiert wurde. Die gesamte gewerbliche Nutzfläche beläuft sich auf ca. 515 m² und teilt sich in Werkstatt-, Lager- und Büroflächen auf. Auf dem Grundstück befinden sich zudem ein Anbau, eine Holz-Lagerüberdachung, ein Gartenhaus sowie eine Fertigteilgarage. Aufgrund von Leerstand und mangelnder Bauunterhaltung weist das Objekt erhebliche Abnutzungserscheinungen auf. Der bauliche Zustand wurde vom Sachverständigen mit einer Wertminderung von 20 % des vorläufigen Ertragswerts berücksichtigt. (Gutachten S. 2, S. 13-17) Ein zentrales Risiko stellt die baurechtliche Situation dar: Das Grundstück liegt im planungsrechtlichen Außenbereich nach § 35 BauGB, und es existiert keine Genehmigung für eine Wohnnutzung. Die derzeitig unbefugte Wohnnutzung im nordöstlichen Gebäudeteil muss rechtlich beendet werden, wofür pauschal 5.000 € einkalkuliert wurden. Zudem sind auf dem Gelände erhebliche Ablagerungen von Müll, Altmaterialien und einem Altfahrzeug vorhanden, deren Beräumung mit 60.000 € beziffert wird. Die auf dem Dach installierte Photovoltaikanlage gehört einem Dritten und ist im Grundbuch über eine Dienstbarkeit gesichert, schränkt den Eigentümer jedoch nur geringfügig ein. (Gutachten S. 7, S. 9, S. 17) Aus Investorensicht stellt das Objekt trotz des günstigen Einstiegspreises ein hochriskantes Projekt dar. Eine Wertschöpfung lässt sich nur durch die konsequente Beendigung der illegalen Nutzung, eine vollständige Beräumung des Grundstücks und die anschließende Rückführung in eine rein gewerbliche Nutzung (z.B. als Handwerkerhof oder Lagerstützpunkt) erzielen. Unter Berücksichtigung der mäßigen Verkäuflichkeit von Gewerbeobjekten in dieser Region sollten Bieter die kalkulierten Nebenkosten von mindestens 98.000 € zzgl. Instandsetzung zwingend in ihr Maximalgebot einpreisen. (Gutachten S. 26)