KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Grundstück · Bj. 1958 · vermietet

Versteigert werden ein 1.261 m² großes Baugrundstück (Flst. 62/1) mit abbruchreifem Altbestand in Stephanskirchen (Ortsteil Haidholzen) sowie ein 2/3-Miteigentumsanteil an einer angrenzenden Wegefläche (Flst. 62/4). Das darauf befindliche Zweifamilienhaus aus dem Jahr ca. 1958/59 (ca. 145 m² Wohnfläche) weist erheblichen Sanierungsstau auf, gilt als wirtschaftlich überaltert und wird im Gutachten als abbruchwürdig eingestuft. Der Verkehrswert wurde folglich im Liquidationswertverfahren ermittelt (Bodenwert abzüglich 81.000 € Freimachungskosten) und beträgt 1.243.000 € für das Hauptgrundstück sowie 58.000 € für den Wegeanteil (Gesamtverkehrswert: 1.301.000 €). Das Erdgeschoss steht leer, während das 1. Obergeschoss zum Wertermittlungsstichtag von einem Miteigentümer eigengenutzt wurde und nicht von innen besichtigt werden konnte.

Biet-Score

Sehr riskant · 19 von 100

Eher nur für professionelle Investoren

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt richtet sich primär an Bauträger, Projektentwickler oder private Bauherren, die ein attraktives Grundstück für ein Neubauprojekt im Rosenheimer Umland suchen. Da der Gebäudebestand wirtschaftlich überaltert ist und abgerissen werden muss, ist das Grundstück rein nach seinem Bodenwertpotenzial zu bewerten. Bieter sollten die geschätzten Abbruchkosten von rund 81.000 € sowie etwaige Räumungsaufwände für das bewohnte 1. Obergeschoss in ihre Gesamtkalkulation einpreisen.

Chancen

4

Großzügiges Baugrundstück mit 1.261 m² Fläche in gewachsenem Wohngebiet nach § 34 BauGB bebaubar.

Risiken

5

Verfahren ist eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft mit potenziell zerstrittener Eigentümerstruktur.

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 5 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Gegenstand des Versteigerungsverfahrens beim Amtsgericht Rosenheim (Az. 801 K 17/23) sind das Wohnbaugrundstück Walderinger Straße 24 a in 83071 Stephanskirchen (Ortsteil Haidholzen, Flst. 62/1) mit einer Fläche von 1.261 m² sowie ein 2/3-Miteigentumsanteil an der Wegefläche Flst. 62/4 mit insgesamt 163 m² Fläche. Die Mikrolage ist durch eine gewachsene, zweigeschossige Wohnbebauung geprägt; Waldflächen grenzen im Süden an. Die Verkehrsanbindung an das Zentrum von Rosenheim (ca. 6 km) sowie die Autobahn A8 ist gut, Einkaufsmöglichkeiten und Schulen sind im Gemeindegebiet vorhanden. Das Bewertungsgrundstück ist mit einem freistehenden Zweifamilienhaus samt Anbau, einer Doppelgarage und einfachen Abstellschuppen bebaut (Baujahr ca. 1958/59, ca. 145 m² Wohnfläche, 370 m² BGF Wohnhaus). Der bauliche Zustand ist einfach und stark sanierungsbedürftig; die Ausstattung ist veraltet und nicht zeitgemäß. Aufgrund der unzureichenden Grundstücksausnutzung und der wirtschaftlichen Überalterung hat der Sachverständige den Bestand als abbruchwürdig eingestuft und den Verkehrswert über den Liquidationswert (Bodenwert abzüglich 81.000 € Abbruchkosten) ermittelt. Das Erdgeschoss steht leer, während das 1. Obergeschoss durch einen Miteigentümer eigengenutzt wird und nicht von innen besichtigt werden konnte. Der Verkehrswert für das Flurstück 62/1 wurde auf 1.243.000 € und für den 2/3-Miteigentumsanteil an Flurstück 62/4 auf 58.000 € festgesetzt, woraus sich ein Gesamtverkehrswert von 1.301.000 € ergibt. Im Grundbuch eingetragene Lasten in Abteilung II (u. a. Leitungsrechte, Geh- und Fahrtrecht) sind für die Wertermittlung berücksichtigt worden. Ein Altlastenkatastereintrag sowie Denkmalschutz liegen nicht vor. Fazit: Das Areal bietet eine attraktive Entwicklungsmöglichkeit für eine Neubebauung im wirtschaftsstarken oberbayerischen Raum. Kapitalanleger und Projektentwickler müssen bei der Gebotskalkulation neben den reinen Erwerbskosten die Abbruchkosten sowie mögliche Verzögerungen bei der Räumung des bewohnten Obergeschosses berücksichtigen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Lfd.Nr. 1: Baugrundstück mit zu liquidierenden Gebäuden (Zweifamilienhaus mit Anbau, Doppelgarage, Abstellschuppen; Bj.ca. 1958/59; Wfl.ca. 145 qm) Lfd.Nr. 2: 2/3-Miteigentumsanteil an Wegfläche

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges Gutachten vom 21.12.2023 mit Wertermittlungsstichtag 11.10.2023, amtlicher Bekanntmachung und Deckseite vorhanden. Die Datenlage ist sehr fundiert.
Teilbesichtigung: Erdgeschoss, Keller und Außenanlagen wurden vollumfänglich in Augenschein genommen; das 1. Obergeschoss war mangels Anwesenheit des Miteigentümers nicht zugänglich.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: K 0017/2023
Amtsgericht: Rosenheim
Bundesland: Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 05.11.2026 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Grundstück
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Teilweise Innenbesichtigung
Baujahr: 1958

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 1.301.000 €
Wohnfläche: 145 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: Für Flst. 62/4: 2/3
Anteilige Grundstücksfläche: 1.261 m²
Bodenrichtwert: 1.200 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 1.513.200 €1.261 m² × 1.200 €/m² · MEA 66,667 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Walderinger Straße
Hausnummer: 24 a
PLZ: 83071
Ort: Stephanskirchen
Stadtteil: Haidholzen

Weitere Angaben aus dem Gutachten20 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Wertermittlungsstichtag

Rechte 8 Angaben

Wohnrecht
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Versteigert wird

Ertrag 2 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 23

Bodenrichtwert: 1.200 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 1.261 m²
Anteiliger Bodenwert: 1.513.200 €
Verkehrswert: 1.301.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 0,86
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: -212.200 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 23 · Stichtag 01.01.2022

Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.

Verkehrswert je m² Boden liegt unter dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert1.513.200 €

Verkehrswert1.301.000 €

Zone: 77006010, Haidholzen West

Rechenweg

Flächenanteil: 1.261 m² Gesamtgrundstück × Für Flst. 62/4: 2/3 MEA = 1.261 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 1.261 m² × 1.200 €/m² · MEA 66,667 %
Verkehrswert je m² Boden: 1.032 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1.032 €/m² / 1.200 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 1.301.000 € − 1.513.200 € = -212.200 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Rosenheim, Landkreis.

Eher RückenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart