TeilungsversteigerungGrundstück in Stephanskirchen, Bayern

Gegenstand des Versteigerungsverfahrens beim Amtsgericht Rosenheim (Az. 801 K 17/23) sind das Wohnbaugrundstück Walderinger Straße 24 a in 83071 Stephanskirchen (Ortsteil Haidholzen, Flst. 62/1) mit einer Fläche von 1.261 m² sowie ein 2/3-Miteigentumsanteil an der Wegefläche Flst. 62/4 mit insgesamt 163 m² Fläche. Die Mikrolage ist durch eine gewachsene, zweigeschossige Wohnbebauung geprägt; Waldflächen grenzen im Süden an. Die Verkehrsanbindung an das Zentrum von Rosenheim (ca. 6 km) sowie die Autobahn A8 ist gut, Einkaufsmöglichkeiten und Schulen sind im Gemeindegebiet vorhanden. Das Bewertungsgrundstück ist mit einem freistehenden Zweifamilienhaus samt Anbau, einer Doppelgarage und einfachen Abstellschuppen bebaut (Baujahr ca. 1958/59, ca. 145 m² Wohnfläche, 370 m² BGF Wohnhaus). Der bauliche Zustand ist einfach und stark sanierungsbedürftig; die Ausstattung ist veraltet und nicht zeitgemäß. Aufgrund der unzureichenden Grundstücksausnutzung und der wirtschaftlichen Überalterung hat der Sachverständige den Bestand als abbruchwürdig eingestuft und den Verkehrswert über den Liquidationswert (Bodenwert abzüglich 81.000 € Abbruchkosten) ermittelt. Das Erdgeschoss steht leer, während das 1. Obergeschoss durch einen Miteigentümer eigengenutzt wird und nicht von innen besichtigt werden konnte. Der Verkehrswert für das Flurstück 62/1 wurde auf 1.243.000 € und für den 2/3-Miteigentumsanteil an Flurstück 62/4 auf 58.000 € festgesetzt, woraus sich ein Gesamtverkehrswert von 1.301.000 € ergibt. Im Grundbuch eingetragene Lasten in Abteilung II (u. a. Leitungsrechte, Geh- und Fahrtrecht) sind für die Wertermittlung berücksichtigt worden. Ein Altlastenkatastereintrag sowie Denkmalschutz liegen nicht vor. Fazit: Das Areal bietet eine attraktive Entwicklungsmöglichkeit für eine Neubebauung im wirtschaftsstarken oberbayerischen Raum. Kapitalanleger und Projektentwickler müssen bei der Gebotskalkulation neben den reinen Erwerbskosten die Abbruchkosten sowie mögliche Verzögerungen bei der Räumung des bewohnten Obergeschosses berücksichtigen.