ZwangsversteigerungGrundstück in Sulzbach-Rosenberg, Bayern

Gegenstand des Verfahrens ist ein unbebautes Grundstück (Flurstück 568/26 der Gemarkung Rosenberg) mit einer Größe von 114 m² in 92237 Sulzbach-Rosenberg, gelegen in der Straße Am Eichelberg im Ortsteil Tafelberg. Das Grundstück befindet sich am südöstlichen Ende einer privaten, nicht öffentlich gewidmeten Erschließungsstraße. Die Mikrolage ist durch eine gewachsene ein- bis dreigeschossige Wohnbebauung geprägt; Einrichtungen des täglichen Bedarfs sowie Bushaltestellen sind in fußläufiger beziehungsweise kurzer Fahrdistanz erreichbar. Das Bewertungsgrundstück ist trapezförmig zugeschnitten und weist bei einer Länge von ca. 44,0 m bis 47,0 m eine durchgehende Breite von lediglich rund 2,5 m auf. Es ist unbefestigt, leicht nach Nordwesten geneigt und frei von eigener Bebauung. Anschlüsse an Versorgungsleitungen (Wasser, Kanal, Strom, Gas, Telefon) sind auf dem Grundstück nicht vorhanden. Aufgrund dieser geometrischen Gegebenheiten ist die Fläche für eine eigenständige bauliche Nutzung völlig unzureichend und wurde vom Gutachter als Rohbauland klassifiziert. Rechtlich besteht eine Duldungspflicht für ein gesetzliches Notwegerecht gemäß § 917 Abs. 1 BGB, da die Garagenzeile des nordöstlichen Nachbargrundstücks (Flurstück 568/23) faktisch über diese Fläche angefahren wird. Für das Bewertungsobjekt besteht zwar dem Grunde nach ein Anspruch auf Zahlung einer Notwegerente gemäß § 917 Abs. 2 BGB, deren Barwert wurde vom Gutachter jedoch wegen des niedrigen historischen Bodenwertniveaus und der Restnutzungsdauer der Garagen vernachlässigt. Im Grundbuch sind keine wertmindernden Dienstbarkeiten eingetragen; Altlastenhinweise liegen ausweislich der Auskunft des Landratsamts nicht vor. Der Verkehrswert wurde im Vergleichswertverfahren sachverständig auf 5.700 € festgesetzt, was einem relativen Wert von 50 €/m² entspricht. Ausgehend vom Richtwert für baureifes Land (105 €/m²) wurde ein pauschaler Erschließungskostenabzug von 55 €/m² (6.270 €) in Ansatz gebracht. Eine wirtschaftliche Verwertung ist im Grunde nur im Verbund mit angrenzenden Flurstücken denkbar. Das Objekt empfiehlt sich daher mit deutlichem Vorbehalt primär für Anlieger.