ZwangsversteigerungGrundstück in Trinwillershagen, Mecklenburg-Vorpommern

Das Bewertungsobjekt umfasst ein 19.108 m² großes, unregelmäßig zugeschnittenes Grundstück (Gemarkung Trinwillershagen, Flur 11, Flurstück 23) am nördlichen Ortsrand der Gemeinde Trinwillershagen im Landkreis Vorpommern-Rügen. Die Liegenschaft wird als Kleingartenanlage genutzt und grenzt südlich und östlich an eine Einfamilienhaus-Wohnbebauung, westlich an landwirtschaftliche Nutzflächen sowie nördlich an die kommunale Kläranlage an. Erschlossen ist das Grundstück über die als Kreisstraße ausgebaute Wiepkenhäger Straße sowie den westlich verlaufenden asphaltierten Feldrain. Öffentliche Trinkwasser- und Stromversorgungsleitungen liegen an; die Abwasserentsorgung ist im betreffenden Bereich dezentral geregelt. Der überwiegende Teil der Anlage befindet sich in aktiver kleingärtnerischer Nutzung, wenngleich einzelne Parzellen aufgegeben und verwildert sind. Die Wertermittlung erfolgte rein über den Bodenwert, da aufstehende Lauben und Anpflanzungen den Pächtern zuzuordnen sind und dem Bodenwertverfahren folgend nicht als Grundstücksbestandteil einfließen. Der Gutachterausschuss weist für die Bodenrichtwertzone 7335 (KGA Am Feldrain) zum Stichtag 01.01.2024 einen Bodenrichtwert von 3,50 €/m² für sonstige Flächen mit der Nutzungsart Kleingartenanlage aus. Daraus errechnet sich der unbelastete Verkehrswert von gerundet 67.000,00 €. Das Grundstück weist rechtliche Besonderheiten und Belastungen auf: In Abteilung II des Grundbuchs ist unter lfd. Nr. 4 ein Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall eingetragen, das sich schuldrechtlich auf eine ca. 300 m² große Teilfläche an der Südgrenze bezieht und zu einem Höchstpreis von 5,11 €/m² ausgeübt werden kann. Obwohl die Berechtigten 2003 die Ausübung erklärten, kam es bisher zu keiner Vermessung und Eigentumsübertragung. Des Weiteren besteht unter lfd. Nr. 11 eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Trinkwasserleitungsrecht) zugunsten der Wasser und Abwasser GmbH Boddenland; der hieraus resultierende Belastungsbarwert wurde mit 1.650,00 € beziffert (Schutzstreifenfläche 1.566 m² bei 30 % Beeinträchtigung). Zudem wurde der Zwischenpachtvertrag mit dem örtlichen Gartenverein fristlos gekündigt, sodass der Grundstückseigentümer gemäß § 10 Abs. 3 BKleingG kraft Gesetzes in die Einzelpachtverträge eintritt. Die tatsächliche Pachthöhe und der aktuelle Zahlungsstatus sind ungeklärt. Unter Berücksichtigung aller Umstände stellt das Grundstück eine hochgradig illiquide Spezialimmobilie dar. Die rechtlichen Rahmenbedingungen des Bundeskleingartengesetzes verhindern eine freie Verwertbarkeit oder bauliche Neuentwicklung. Ein Erwerb ist nur dann wirtschaftlich darstellbar, wenn der Erwerber bereit ist, die kleingärtnerischen Einzelverträge zu restrukturieren und das Objekt als Pachtanlage weiterzuführen.