KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Grundstück · leerstehend

Zum Aufruf kommt ein 2.673 m² großes, unbebautes Grundstück an der Gehrstraße (ohne Hausnummer) in 46562 Voerde (Stadtteil Friedrichsfeld / Gemarkung Spellen). Das Areal liegt im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, der Mischgebiet festsetzt, unterliegt jedoch einer restriktiven Baulast, die ausschließlich Gewerbebetriebe mit allenfalls untergeordneter Betriebsleiterwohnung zulässt. Der nordwestliche Grundstücksbereich wird von einer 380-kV-Hochspannungsfreileitung überspannt, für die eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit mit Bauhöhenbeschränkung auf 10 m eingetragen ist. Zudem stehen künftige Erschließungsbeiträge aus, die im Gutachten vorläufig pauschal mit 15,00 €/m² wertmindernd angesetzt wurden. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 127.000,00 € zum Wertermittlungsstichtag 16.01.2024.

Biet-Score

Risikoreich · 32 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt kommt vorrangig für gewerbliche Nutzer, Handwerks- oder Dienstleistungsbetriebe sowie Projektentwickler in Frage, die mit den planungsrechtlichen Restriktionen vertraut sind. Chancen aus der soliden Lageanbindung stehen erhebliche Einschränkungen durch die Baulast, den Schutzstreifen der 380-kV-Trasse und unbezifferte Erschließungskosten gegenüber. Kaufinteressenten sollten vor Gebotsabgabe zwingend eine verbindliche Beitrags- und Genehmigungsklärung mit der Stadt Voerde herbeiführen.

Chancen

6

Großzügiges Areal mit 2.673 m² Fläche im Gewerbe- und Mischumfeld von Voerde-Friedrichsfeld

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 4 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein unbebautes, unregelmäßig zugeschnittenes Grundstück mit einer Katasterfläche von 2.673 m² an der Gehrstraße (ohne Hausnummer) in 46562 Voerde, Stadtteil Friedrichsfeld (Gemarkung Spellen, Flur 41, Flurstück 289). Das Areal liegt am nördlichen Rand des Stadtteils Friedrichsfeld in einer Sackgasse mit Wendehammer. Es grenzt im Norden unmittelbar an die Bahnanbindung des Hafens Emmelsum sowie des Rhein-Lippe-Hafens Wesel, welche überwiegend durch Güterverkehr genutzt wird. Die Umgebungsbebauung ist gemischt geprägt mit Wohn- und Gewerbenutzung. Das Grundstück ist unbebaut und weist abgesehen von Wildwuchs und einem circa 1,40 m hohen Metallstabzaun entlang der Grenzen keine baulichen Anlagen auf. Der Gutachter bewertet die Einfriedungen mit einem Zeitwert von 10.000,00 €. Die Topografie ist im Wesentlichen eben. Das Grundstück ist planungsrechtlich nach Bebauungsplan Nr. 20 als Mischgebiet (zweigeschossig) ausgewiesen. Allerdings existiert im Baulastenverzeichnis (Blatt 1242) sowie inhaltsgleich in Abteilung II des Grundbuchs eine Verpflichtung, nach der ausschließlich Gewerbebetriebe mit allenfalls untergeordneter Betriebsleiterwohnung (Verhältnis Wohnfläche zu Gewerbefläche maximal 40:60) errichtet werden dürfen. Zudem wird der nordwestliche Bereich auf rund 1.550 m² von einer 380-kV-Hochspannungsfreileitung überdeckt, die eine Bauhöhenbeschränkung auf 10,00 m auslöst. Altlastenhinweise liegen laut schriftlicher Auskunft des Kreises Wesel nicht vor; ein Denkmalschutz besteht nicht. Für die Erschließungsanlage Gehrstraße stehen noch Baugesetzbuch-Erschließungsbeiträge für den Erstausbau aus, deren genaue Höhe seitens der Stadt Voerde noch nicht beziffert werden konnte und die im Gutachten vorläufig mit 15,00 €/m² Grundstücksfläche wertmindernd veranschlagt wurden. Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 127.000,00 € zum Wertermittlungsstichtag 16.01.2024. Für Investoren und gewerbliche Eigennutzer bietet das Areal eine nutzbare Gewerbegrundstücksfläche zu einem moderaten Bodenwertniveau. Da jedoch die Bebaubarkeit durch Leitungsrechte und Baulasten stark eingeschränkt ist und Erschließungsbeitragsrisiken verbleiben, sollte eine Bietentscheidung nur nach sorgfältiger Vorprüfung der zulässigen Betriebsnutzung und Absprache mit der örtlichen Baubehörde erfolgen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Gutachten handelt es sich um ein unbebautes Grundstück in 46562 Voerde am nördlichen Rand des Stadtteils Friedrichsfeld, unmittelbar südlich der Bahnstrecke, mit der der Hafen Emmelsum und der Rhein-Lippe-Hafen Wesel an die Bahnstrecke Emmerich-Oberhausen der Deutschen Bahn angeschlossen wird und die größtenteils von Güterverkehr frequentiert wird. Über den nordwestlichen Bereich des Grundstücks verläuft eine Hochspannungsfreileitung. Zu Lasten des Grundstücks besteht eine Eintragung im Baulastenverzeichnis, wonach nur eine gewerbliche Nutzung, gegebenenfalls mit einer in der Fläche untergeordneten Betriebsleiterwohnung, zulässig ist. Für das Objekt sind noch künftig zu zahlende Erschließungsbeiträge zu erwarten, die bei der Verkehrswertermittlung näherungsweise berücksichtigt wurden.

Hinweise zur Datenlage

Die Beleglage ist vollständig mit ZVG-Deckseite, Beschluss/Bekanntmachung und aktuellem Vollgutachten aus dem Jahr 2024. Alle bewertungsrelevanten Angaben sind lückenlos dokumentiert.
Das Grundstück wurde durch den Sachverständigen am 16.01.2024 vor Ort besichtigt (äußere Inaugenscheinnahme des unbebauten Grundbesitzes).

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben18 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0010 K 0015/2025
Amtsgericht: Dinslaken
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 24.02.2027 · 11:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Grundstück
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Nur außen

Ohne Angabe: Nutzungsart, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert: 127.000 €
Grundstücksfläche: 2.673 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 2.673 m²
Bodenrichtwert: 65 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 173.745 €2.673 m² × 65 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Gehrstraße
PLZ: 46562
Ort: Voerde
Stadtteil: Friedrichsfeld

Ohne Angabe: Hausnummer

Weitere Angaben aus dem Gutachten11 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Wertermittlungsstichtag

Rechte 4 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 2 Angaben

Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 22

Bodenrichtwert: 65 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 2.673 m²
Anteiliger Bodenwert: 173.745 €
Verkehrswert: 127.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 0,73
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: -46.745 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 22 · Stichtag 01.01.2024

Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.

Verkehrswert je m² Boden liegt unter dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert173.745 €

Verkehrswert127.000 €

Zone: Voerde Gewerbegebiete (Mischwert)

Rechenweg

Flächenanteil: 2.673 m² Gesamtgrundstück = 2.673 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 2.673 m² × 65 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 48 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 48 €/m² / 65 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 127.000 € − 173.745 € = -46.745 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart