ZwangsversteigerungGrundstück in Würzburg, Bayern

Objekt & Lage Bei den zu versteigernden Objekten handelt es sich um zwei nebeneinander liegende, unbebaute Grundstücke in der Straße „Am Wandberg“ im Würzburger Stadtteil Oberdürrbach. Die Grundstücke mit den Flurstücksnummern 277/3 (949 m² laut Zusammenstellung, im Gutachten teils mit 947 m² berechnet) und 277/7 (461 m²) weisen eine Gesamtfläche von ca. 1.410 m² auf und bilden eine wirtschaftliche Einheit. Die Lage wird als gute Wohnlage in einem hängigen, von der Straße ansteigenden Gelände charakterisiert. Gemäß Bebauungsplan von 1988 („Südlich der Oberhofstraße“) sind die Flächen als allgemeines Wohngebiet (WA) für eine wohnbauliche Nutzung zulässig. Zustand & Ausstattung Die Grundstücke sind derzeit größtenteils unbebaut, jedoch mit diversen Bruchsteinmauern, Terrassierungen, einem gemauerten Rondell und Bepflanzungen versehen. Diese wurden im Rahmen einer früheren Gesamtplanung als großzügige Außenanlage für ein luxuriöses Wohnbauprojekt auf den Nachbarflurstücken genutzt. Für eine zukünftige, eigenständige Bebauung sind diese Baulichkeiten jedoch störend. Insbesondere bei Flurstück 277/7 ist ohne den Rückbau der straßenseitigen trogförmigen Abmauerung und der dahinterliegenden Bruchsteinmauer kein Zugang möglich, was eine Bebauung derzeit ausschließt. Rechte, Lasten & Risiken Ein wesentliches Risiko stellt die Erschließungssituation dar: Flurstück 277/3 ist ein gefangenes Grundstück ohne eigene Straßenfront und kann nur über das Flurstück 277/7 angefahren werden. Dies führte im Gutachten zu einem erheblichen Wertabschlag von 25 % auf den Bodenwert dieses Flurstücks. Zudem bestehen im Grundbuch eingetragene Belastungen in Abteilung II, darunter ein Abwasserleitungsrecht für die Stadt Würzburg auf Flurstück 277/3 sowie ein Böschungsrecht auf Flurstück 277/7. Es gibt zudem eine geringfügige Abweichung bei der Flächenangabe von Flurstück 277/3 im Gutachten (949 m² vs. 947 m² in der Berechnung). Investitionsfazit Für Projektentwickler und private Bauherren bietet dieses Grundstückspaket in guter Würzburger Wohnlage ein interessantes Potenzial zur Realisierung von Wohnungsbau. Voraussetzung für eine erfolgreiche Entwicklung ist jedoch eine ganzheitliche Planung, die den Rückbau der bestehenden Stützmauern und die rechtliche sowie tatsächliche Sicherung der Zufahrt für das hintere Flurstück 277/3 einkalkuliert. Da die Wertgrenzen aus einem früheren Termin bereits weggefallen sind, besteht hier die Chance auf einen Erwerb unter dem gutachterlichen Verkehrswert von 567.000,00 €.