TeilungsversteigerungGrundstück in Wuppertal, Nordrhein-Westfalen

Das zu bewertende Immobilienportfolio umfasst drei Grundstücke (Flurstücke 307, 308 und 309 der Gemarkung Vohwinkel, Flur 54) in Wuppertal-Vohwinkel mit einer Gesamtfläche von 1.439 m² (inklusive der anteiligen Verkehrsflächen an den Flurstücken 202 und 310). Die Liegenschaft befindet sich an der Kaiserstraße, einer mäßig bis stark befahrenen innerörtlichen Durchgangsstraße (B 228). Die Infrastruktur ist gut ausgebaut: Einkaufsmöglichkeiten, ein Kindergarten und Anbindungen an den ÖPNV befinden sich in fußläufiger Entfernung, während der Bahnhof Vohwinkel ca. 1,5 km entfernt ist. Auf den drei Hauptgrundstücken stehen drei unvollendete Rohbauten in Reihenbauweise. Die Bausubstanz ist durch die langjährige, ungeschützte Witterungseinwirkung stark geschädigt, weshalb der Sachverständige im Gutachten (S. 14) von der Abbruchreife der Objekte ausgeht. Eine Innenbesichtigung war dem Gutachter nicht möglich, da die Grundstücke abgesperrt waren. Ein schwerwiegender Mangel ist zudem das vollständige Fehlen von Baugenehmigungen im Archiv des Bauordnungsamtes sowie der Mangel an Standsicherheitsnachweisen für die Rohbauten. Aus rechtlicher Sicht ist die Zuwegung zwar über Miteigentumsanteile und Baulasten gesichert, die tatsächliche Erschließung hinsichtlich der Ver- und Entsorgungsleitungen (insbesondere Kanalisation) ist jedoch ungeklärt. Daher wurde der Bodenwert als Rohbauland eingestuft und mit einem Erschließungsabschlag von 30 % belegt. Die enge Zufahrtsbreite von nur ca. 3,00 m führte zu einem weiteren Abschlag von 10 %. Für den Abbruch wurde eine pauschale Wertminderung von 5.000,00 € je Flurstück (insgesamt 15.000,00 €) vorgenommen. Zusammenfassend handelt es sich um ein spekulatives Projektentwicklungsgrundstück mit erheblichem Planungs- und Kostenrisiko. Der Erwerber muss den Rückbau der Ruinen einkalkulieren und die Erschließungsfragen klären, bevor eine Neubebauung realisiert werden kann. Ein Gebot sollte daher weit unter dem Verkehrswert platziert werden.