ZwangsversteigerungHalle/Lager in Berlin, Berlin

Die zu versteigernde Gewerbeeinheit Nr. 1 befindet sich im Erd- und Kellergeschoss eines siebenstöckigen Wohn- und Geschäftshauses in der Uhlandstraße 118, 119, gelegen im begehrten Berliner Ortsteil Wilmersdorf (PLZ 10717). Die Lage zeichnet sich nach dem Berliner Mietspiegel 2024 als 'gute', am Markt stark nachgefragte Lage aus. Die nähere Umgebung bietet eine hervorragende Infrastruktur sowie eine sehr gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz (U-Bahnhöfe Hohenzollernplatz und Blissestraße jeweils ca. 500 Meter entfernt). Die Gewerbeeinheit umfasst eine Nutzfläche von ca. 99 m² im Erdgeschoss, die über eine Wendeltreppe mit einer ca. 20 m² großen Lagerfläche im Kellergeschoss verbunden ist. Der Erhaltungszustand der Räume im Erdgeschoss, die aktuell als Bäckerei und Büro genutzt werden, ist hinreichend gepflegt. Die Gewerbeeinheit wurde in der Vergangenheit baulich überarbeitet und verfügt über isolierverglaste Metall- und Kunststofffenster, einen WC-Bereich und eine Teeküche. Im Gegensatz dazu weist das Kellergeschoss deutliche Spuren eindringender Feuchtigkeit im Wandbereich auf. Die Ausstattung im Keller ist mit einfachem Nutzestrich und offen liegenden Leitungen schlicht gehalten. Ein wesentliches Risiko für Erwerber liegt in der Unkenntnis über die genauen Mietkonditionen; weder der Eigentümer noch der Mieter stellten dem Gutachter einen Mietvertrag zur Verfügung, weshalb ein 10 %-iger Marktabschlag vorgenommen wurde. Zudem besteht an der Gesamtanlage (Vorderhaus und Gartenhaus) ein erheblicher Instandhaltungsrückstau. Für das Vorderhaus schätzt die WEG-Verwaltung den Kostenrahmen zur Behebung baulicher Missstände (Brandschutz, Aufzugsschacht) auf rund 250.000 €, während beim Gartenhaus Mängel am Leitungssystem und den Balkonen auf ca. 220.000 € beziffert werden. Dies wird unweigerlich zu künftigen Sonderumlagen führen. Trotz der erstklassigen Lage in Wilmersdorf und der soliden Drittverwendungsfähigkeit ist das Objekt mit unkalkulierbaren finanziellen Belastungen durch WEG-Sonderumlagen und das intransparente Mietverhältnis behaftet. Investoren sollten den kalkulierten Instandhaltungsstau direkt vom Maximalgebot abziehen. Ein Einstieg ist nur mit einem deutlichen Sicherheitsabschlag zum amtlichen Verkehrswert von 430.000,00 € wirtschaftlich sinnvoll.