ZwangsversteigerungHalle/Lager in Berlin, Berlin

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum (Teileigentum Nr. 2) an einer Gewerbeeinheit in der Uhlandstraße 118, 119 im Berliner Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf. Die Einheit erstreckt sich über das Erdgeschoss (ca. 93 m² Nutzfläche) und das darunterliegende Kellergeschoss (ca. 20 m² Nutzfläche) eines siebengeschossigen Wohn- und Geschäftshauses aus dem Baujahr 1963. Die Mikrolage zeichnet sich im Berliner Mietspiegel als "gute", stark nachgefragte Lage aus und bietet eine exzellente Verkehrsanbindung sowie eine hervorragende Nahversorgung mit hoher Passantenfrequenz. Die Gewerbeeinheit wird derzeit als Küchenstudio genutzt. Das Erdgeschoss präsentiert sich laut Gutachten in einem hinreißend gepflegten und optisch überarbeiteten Zustand ohne nennenswerte Gebrauchsspuren. Ein erheblicher Mangel zeigt sich jedoch im Kellergeschoss: Hier wurden deutliche Spuren eindringender Nässe an den Wänden dokumentiert. Zudem weist die gesamte Liegenschaft (Vorderhaus von 1963 und Gartenhaus-Neubau von 2019) einen beträchtlichen Sanierungsstau auf. Die WEG-Verwaltung schätzt die anstehenden Kosten zur Brand- und Mängelbeseitigung am Vorderhaus auf ca. 250.000 € und am Gartenhaus auf rund 220.000 €. Die Einheit ist langfristig bis zum Jahr 2034 vermietet, mit einem zweimaligen Optionsrecht des Mieters auf jeweils 5 Jahre Verlängerung. Ein gravierendes Risiko für den Erwerber besteht darin, dass dem Gutachter kein schriftlicher Mietvertrag zur Prüfung der genauen Konditionen (z. B. Wertsicherungsklauseln, Umlagefähigkeit) vorgelegt wurde, weshalb im Gutachten ein Sicherheitsabschlag von 7,5 % vorgenommen wurde. Zudem führt der Sanierungsbedarf der Gesamtanlage zu einem drastisch erhöhten Wohngeld von 732,11 € monatlich ab 2026 (zuvor 584,00 €) und birgt das Risiko künftiger Sonderumlagen. Für erfahrene Immobilieninvestoren bietet diese Gewerbeeinheit dank einer aktuellen Jahresnettokaltmiete von 25.080,00 € eine attraktive Bruttomietrendite von rund 6,1 %. Die langfristige Vermietung sichert stabile Einnahmen, sofern die vertraglichen Details den mündlichen Angaben entsprechen. Wegen der anstehenden Großsanierungen am Gemeinschaftseigentum und der notwendigen Trockenlegung des Kellers sollten Bieter jedoch einen ausreichenden Puffer einplanen und das Gebot entsprechend defensiv kalkulieren.