KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Halle/Lager · vermietet

Zur Versteigerung steht ein 1.377 m² großes Gewerbegrundstück (Flurstück 15) in Kaldenkirchen (Nettetal), bebaut mit einem eingeschossigen, unterkellerten Lagergebäude mit rund 2.450 m³ Brutto-Rauminhalt. Das Bestandsgebäude weist einen derart maroden baulichen Zustand auf, dass ihm keine wirtschaftliche Restnutzungsdauer beigemessen werden kann und ein vollständiger Abbruch wirtschaftlich geboten ist. Da die geschätzten Freilegungskosten in Höhe von rund 127.500 € den erschließungsbeitragspflichtigen Bodenwert von 55.000 € übersteigen, ergab das Liquidationswertverfahren einen rechnerisch negativen Wert (-72.500 €). Das Amtsgericht Nettetal hat die Wertfestsetzung daher ersatzweise auf den unbereinigten Bodenwert von 96.000 € festgesetzt. Für Investoren und Projektentwickler bietet das Areal nach erfolgtem Abriss eine interessante Neuentwicklungsmöglichkeit im Gewerbegebiet nahe dem Bahnhof Kaldenkirchen.

Biet-Score

Sehr riskant · 15 von 100

Eher nur für professionelle Investoren

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich primär für Projektentwickler, Bauunternehmen oder Gewerbetreibende mit Erfahrung im Abbruch und in der Neubebauung von Gewerbeflächen. Wegen des vollkommen maroden Zustands der Bausubstanz und des negativen Liquidationswertes ist das Bestandsgebäude wirtschaftlich wertlos. Bieter müssen neben dem Ersteigerungsgebot erhebliche Zusatzkosten für den Abriss (ca. 127.500 €), noch zu erhebende Erschließungsbeiträge (ca. 41.310 €) sowie Medienanschlüsse einplanen. Bei entsprechend kalkuliertem Gebot eröffnet das 1.377 m² große Grundstück jedoch Potenzial für eine gewerbliche Neubebauung an der deutsch-niederländischen Grenze.

Chancen

5

Gute Anbindung an das Fernstraßennetz mit ca. 1 km Entfernung zur Bundesautobahn A 61.
Bebauungsplan Ka-035_0 weist das Areal als Gewerbegebiet mit GFZ 2,4 aus.

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 4 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Bewertungsobjekt befindet sich an der Straße Im Dahl 1 im Norden des Stadtteils Kaldenkirchen der Stadt Nettetal (Kreis Viersen). Die Erschließung erfolgt über eine asphaltierte Stichstraße; die Anschlussstelle der Bundesautobahn A 61 sowie der Bahnhof Kaldenkirchen befinden sich in unmittelbarer Nähe. Das Grundstück (Gemarkung Kaldenkirchen, Flur 24, Flurstück 15) umfasst eine Gesamtfläche von 1.377 m² und ist gemäß Flächennutzungs- und einfachem Bebauungsplan (Ka-035_0) als Gewerbegebiet ausgewiesen. Auf dem Areal befindet sich ein eingeschossiges, unterkellertes Lagergebäude (Gewerbehalle) mit einem Brutto-Rauminhalt von ca. 2.450,05 m³. Das genaue Baujahr ist unbekannt; im Jahr 2009/2010 erfolgten Teilgenehmigungen für Büro- und Ausstellungszwecke. Das Gebäude befindet sich in einem völlig maroden, nicht erhaltenswerten baulichen Zustand ohne wirtschaftliche Restnutzungsdauer. Eine Beheizung sowie Wasser- und Stromanschlüsse sind aktuell nicht in Betrieb. Die Außenflächen sind überwiegend befestigt und stark vernachlässigt. Im Grundbuch ist in Abteilung II unter lfd. Nr. 3 eine bis zum 31.12.2030 befristete Grunddienstbarkeit (Garten- und Abstellflächennutzung an einer ca. 50 m² großen Teilfläche) zugunsten des Nachbargrundstücks eingetragen. Das Altlastenkataster und das Baulastenverzeichnis weisen keine negativen Eintragungen auf. Die anliegende Straße ist noch nicht endgültig hergestellt, sodass künftig noch Erschließungsbeiträge (vom Gutachter auf rund 30,00 €/m² geschätzt) sowie Kosten für Kanalanschluss und Zufahrt erhoben werden. Das Liquidationswertverfahren ergab aufgrund der hohen Abbruchkosten (127.500 €) gegenüber dem erschließungsbeitragspflichtigen Bodenwert (55.000 €) einen rechnerischen Gesamtwert von -72.500 €. Das Amtsgericht Nettetal hat den Versteigerungswert gemäß § 74a Abs. 5 ZVG auf den Bodenwert von 96.000 € festgesetzt. Für Kapitalanleger ohne Neuentwicklungsabsichten ist das Objekt ungeeignet. Für gewerbliche Eigennutzer und Bauträger bietet der Erwerb nach Durchführung des Komplettabbruchs jedoch eine entwicklungsfähige Gewerbefläche in Grenznähe.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Es handelt sich um ein in eingeschossiger Bauweise errichtetes, unterkellertes Lagergebäude. Das Bewertungsobjekt weist insgesamt einen derart maroden baulichen Zustand auf, dass ihm aus sachverständiger Sicht keine wirtschaftliche Restnutzungsdauer beigemessen werden kann. Bei der Wertfestsetzung konnte nur der Bodenwert des Grundstücks berücksichtigt werden. Ein Verkehrswert konnte nicht ausgewiesen werden. Ersatzweise wird der Bodenwert in Höhe von 96.000 EUR zugrundegelegt.

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges Gutachten vom 17.02.2026 (Stichtag 30.09.2025) liegt zusammen mit amtlicher Bekanntmachung und Deckseite vor. Baulasten- und Altlastenauskünfte sind enthalten.
Teilbesichtigung: Erdgeschoss und Teile der Außenanlagen wurden begangen; die Kellerflächen konnten mangels Belichtung nicht besichtigt werden.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben19 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0010 K 0015/2024
Amtsgericht: Nettetal
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 05.11.2026 · 11:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Halle/Lager
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Nutzungsart, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert: 96.000 €
Grundstücksfläche: 1.377 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 1.377 m²
Bodenrichtwert: 70 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 96.390 €1.377 m² × 70 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Im Dahl
Hausnummer: 1
PLZ: 41334
Ort: Nettetal
Stadtteil: Kaldenkirchen

Weitere Angaben aus dem Gutachten15 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 4 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 24, 26

Bodenrichtwert: 70 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 1.377 m²
Anteiliger Bodenwert: 96.390 €
Verkehrswert: 96.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1,00
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: -390 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 24, 26 · Stichtag 01.01.2025

Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.

Verkehrswert je m² Boden entspricht rechnerisch dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert96.390 €

Verkehrswert96.000 €

Zone: Gewerbegebiet, II, GFZ 2,4

Rechenweg

Flächenanteil: 1.377 m² Gesamtgrundstück = 1.377 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 1.377 m² × 70 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 70 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 70 €/m² / 70 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 96.000 € − 96.390 € = -390 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Viersen, Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart