KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Landwirtschaft · leerstehend

Zum Aufruf kommt eine 463 m² große Waldfläche im stadtnahen Bonner Stadtteil Kessenich mit einem festgesetzten Verkehrswert von 1.350 EUR. Das Grundstück ist mit Eichen und Buchen bestockt und liegt im Landschaftsschutzgebiet Venusberg. Eine Besonderheit stellt die teilweise Überbauung durch einen Geh- und Fahrradweg des Universitätsklinikums Bonn dar, für die eine potenzielle Ausgleichszahlung von 260 EUR im Raum steht. Demgegenüber stehen erhöhte Verkehrssicherungspflichten und eine ungeklärte planungsrechtliche Situation, die zu einem gutachterlichen Abschlag von 30 % führten. Die Zwangsversteigerung findet am 04. November 2026 am Amtsgericht Bonn statt.

Biet-Score

Vorsicht · 51 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Dieses Kleinstobjekt eignet sich primär für forstwirtschaftliche Liebhaber, lokale Anleger oder als strategische Ausgleichsfläche in stadtnaher Lage von Bonn. Aufgrund des sehr geringen Kapitalbedarfs ist das finanzielle Risiko überschaubar, jedoch dürfen die laufenden Risiken aus der Verkehrssicherungspflicht entlang des stark frequentierten Fahrradwegs nicht unterschätzt werden. Ein Erwerb empfiehlt sich nur, wenn die rechtliche Auseinandersetzung bezüglich der Teilüberbauung aktiv gemanagt werden kann. Insgesamt bietet das Objekt eine interessante Spekulationsmöglichkeit auf Ausgleichszahlungen bei minimalem Kapitaleinsatz.

Chancen

5

Sehr günstiger Einstiegspreis mit einem festgesetzten Verkehrswert von lediglich 1.350 EUR.

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 3 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Objekt & Lage: Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein unbebautes, forstwirtschaftlich genutztes Grundstück (Waldfläche) mit einer Gesamtgröße von 463 m² in Bonn-Kessenich (Auf dem Birkenbusch). Die Parzelle liegt im landschaftlich attraktiven und stadtnahen Bereich des Venusbergs, der als Landschaftsschutzgebiet (LSG 5308-03) und Erholungswald der Stufe 1 ausgewiesen ist. Die Erschließung ist ausreichend; das Grundstück ist forstlich über öffentliche Wege erreichbar, was eine potenzielle Holzbringung ermöglicht. Zustand & Ausstattung: Das Grundstück ist mit einem Eichenbestand (Altersrahmen 80–90 Jahre) und Buchenbeimischungen (Altersrahmen 50–70 Jahre) bestockt. Der Waldbodenwert wurde gutachterlich mit 0,90 EUR/m² (insgesamt 417 EUR) bewertet, während der Bestockungswert mit 945 EUR beziffert wird. Der Zustand des Bestands ist durchschnittlich, weist jedoch teilweise fehlerhafte Qualitäten und einen invasiven Brombeer-Bodenbewuchs auf. Zudem sind die historischen Abmarkungssteine vor Ort nicht mehr sichtbar, wenngleich die Grenzen weitgehend erkennbar sind. Rechte, Lasten & Risiken: Ein zentrales Risiko und zugleich eine Besonderheit stellt die teilweise, vermutlich ungenehmigte Überbauung einer Teilfläche von ca. 2,6 m² durch einen Geh- und Fahrradweg des Universitätsklinikums Bonn dar. Hierfür wurde ein potenzieller Ausgleichsanspruch von 260 EUR ermittelt. Demgegenüber stehen jedoch erhebliche wertmindernde Faktoren: Die Lage an diesem stark frequentierten Weg begründet eine gesteigerte Verkehrssicherungspflicht für den Eigentümer (z. B. Astbruchkontrolle). Zusammen mit einer ungeklärten planungsrechtlichen Situation führte dies im Gutachten zu einem massiven Abschlag von 30 % (-408,60 EUR). Investitionsfazit: Mit einem festgesetzten Verkehrswert von lediglich 1.350 EUR bietet dieses Objekt einen extrem günstigen Einstieg in den Bonner Grundstücksmarkt. Für private Kleininvestoren oder Nachbarn kann der Erwerb als Liebhaberei oder zur Sicherung von Ausgleichsflächen attraktiv sein. Potenzielle Käufer müssen sich jedoch der laufenden Haftungsrisiken aus der Verkehrssicherungspflicht bewusst sein, die den geringen Kaufpreis im Schadensfall schnell übersteigen können. Ein strategischer Kauf zur Durchsetzung der Ausgleichsforderung gegen das Universitätsklinikum ist denkbar.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Des Bewertungsobjekt befindet sich in einem durch Siedlungsnähe geprägten Raum mit angrenzenden Grün- und Waldflächen. Die umittelbar angrenzenden Grundstücke sind überwiegend durch vergleichbare Wald- und Gehölzbestände geprägt, die eine weitgehend geschlossene Waldstruktur bilden. Es ist von einer standorttypischen Bestockung, vornehmlich mit Laubgehölzen und anteiligen Nadelholzbeimischungen, auszugehen, wobei alters- und strukturbedingte Unterschiede in den Nachbarbeständen bestehen können. Das Grundstück ist forstlich grundsätzlich erreichbar. Potentielle Holzbringung und Abfuhr ist über die öffentliche Straße/Weg möglich. Die Erschließungssituation ist insgesamt als ausreichend zu beurteilen.

Hinweise zur Datenlage

Sehr gute Datenqualität. Das forstwirtschaftliche Gutachten ist detailliert und analysiert die spezifischen Gegebenheiten der Waldfläche präzise.
Vollständige Außenbegehung durch den Gutachter am 30.09.2025 erfolgt.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben19 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0223 K 0003/2024
Amtsgericht: Bonn
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 04.11.2026 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Landwirtschaft
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Nur außen

Ohne Angabe: Nutzungsart, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert: 1.350 €
Grundstücksfläche: 463 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 463 m²
Bodenrichtwert: 1 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 417 €463 m² × 1 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Auf dem Birkenbusch
Hausnummer: 0
PLZ: 53115
Ort: Bonn
Stadtteil: Kessenich

Weitere Angaben aus dem Gutachten9 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 3 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren

Rechte 2 Angaben

Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 3 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 7

Bodenrichtwert: 1 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 463 m²
Anteiliger Bodenwert: 417 €
Verkehrswert: 1.350 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 3,24
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 933 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 7 · Stichtag 30.09.2025

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert417 €

Gebäude / Wohnung933 €

Verkehrswert1.350 €

Rechenweg

Flächenanteil: 463 m² Gesamtgrundstück = 463 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 463 m² × 1 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 3 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 3 €/m² / 1 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 1.350 € − 417 € = 933 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Bonn, kreisfreie Stadt.

Eher RückenwindHohe Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 9 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart