KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Landwirtschaft · Bj. 2003 · vermietet

Versteigert wird ein 15.129 m² großes, landwirtschaftlich genutztes Anwesen im Außenbereich von Burgebrach (Gemarkung Vollmannsdorf, Flurstück 361) mit einem festgesetzten Verkehrswert von 216.427,00 €. Auf dem Areal befinden sich ein im Jahr 2003 errichteter Milchviehlaufstall (1.499 m² Nutzfläche) sowie ein angebautes Melkhaus (122 m² Nutzfläche). Die Melktechnik ist vollständig ausgebaut, wodurch das Melkhaus als solches derzeit nicht betriebsbereit ist und erheblicher Sanierungsbedarf besteht. Das Objekt ist bis zum 23.04.2027 verpachtet und wird derzeit lediglich als einfache Stallung für wenige Tiere sowie als Unterstellfläche genutzt. Die auf dem Dach montierte Photovoltaikanlage steht im Fremdeigentum und ist nicht Gegenstand des Verfahrens.

Biet-Score

Sehr riskant · 23 von 100

Eher nur für professionelle Investoren

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt richtet sich primär an ortsansässige Landwirte, Agrarbetriebe oder Investoren mit landwirtschaftlicher Privilegierung, die zusätzlichen Stall- und Lagerraum suchen. Wegen der bestehenden Pacht bis April 2027, der Trennung von den Gülle- und Siloanlagen auf dem Nachbargrundstück sowie dem Fehlen jeglicher Melktechnik ist eine sofortige eigenständige Milchviehhaltung ausgeschlossen. Vor Gebotsabgabe sollte die künftige Kooperation mit dem Bewirtschafter der Nachbarparzelle Flurstück 361/1 geklärt und die Wirtschaftlichkeit alternativer Haltungsformen kalkuliert werden.

Chancen

6

Solide bauliche Grundsubstanz des 2003 erbauten Kaltstalles mit Stahlrahmen- und Holzkonstruktion

Risiken

8

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 3 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt umfasst das Flurstück 361 der Gemarkung Vollmannsdorf (Gemeinde Burgebrach) mit einer Katasterfläche von 15.129 m² in Außenbereichslage an der Flurbezeichnung Stockäcker. Das Grundstück gliedert sich in rund 5.652 m² bebaute Fläche gemischter Nutzung, 2.232 m² unkultivierte Hoffläche bzw. Koppel sowie 7.245 m² Ackerland. Die verkehrliche Erschließung erfolgt über die Verbindungsstraße zwischen Dippach und Dürrhof mit schneller Anbindung an die B 22. Die elektrotechnische Versorgung ist über eine Transformatorenstation (63 kVA) sichergestellt, während die Wasserversorgung über einen betriebseigenen Brunnen erfolgt. Der bauliche Bestand besteht aus einem im Jahr 2003 im Zuge einer Aussiedlung errichteten Milchviehlaufstall (1.578 m² Brutto-Grundfläche, ca. 1.499 m² Nutzfläche) und einem direkt angebauten Melkhaus in Mauerwerksbauweise (144 m² Brutto-Grundfläche, ca. 122 m² Nutzfläche). Beide Baukörper weisen einen gravierenden Pflege- und Instandhaltungsrückstau auf. Die Melktechnik sowie die Milchtankanlagen wurden demontiert, sodass das Melkhaus funktionslos ist. Der Sachverständige beziffert die zwingend erforderlichen Instandsetzungs- und Beseitigungskosten am Milchviehstall auf 90.000,00 € und am Melkhaus auf 130.000,00 €, was einem Gesamtaufwand von 220.000,00 € entspricht. Unter Berücksichtigung dieser Mängel ergibt sich für das Melkhaus im Sachwertverfahren ein rechnerisch negativer Gebäudewert. In rechtlicher Hinsicht ist das Objekt bis zum 23.04.2027 verpachtet und wird zurzeit nur noch zur Unterbringung weniger Rinder und als Abstellfläche genutzt. Die Photovoltaikanlage auf dem Dach steht im Eigentum einer Leasinggesellschaft und ist durch ein Dienstbarkeitsrecht in Abteilung II abgesichert. Zudem bestehen Leitungs- und Trafostationsrechte für den Energieversorger. Das Grundstück bildet baulich und betrieblich eine Einheit mit den Silo- und Gülleanlagen auf dem angrenzenden Flurstück 361/1, welche nicht Gegenstand dieser Versteigerung sind. Unter Berücksichtigung der eingeschränkten Marktgängigkeit im landwirtschaftlichen Käufermarkt brachte der Sachverständige einen Marktanpassungsabschlag von 20 % an, woraus der festgesetzte Verkehrswert von 216.427,00 € resultiert. Für Erwerber bietet die Liegenschaft eine solide Hülle für Futter- und Maschinenlagerung oder einfache Rinderhaltung, verlangt jedoch klare Absprachen zur Nachbarinfrastruktur und substanzielle Neuinvestitionen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen) : Bebaute Landwirtschaftsfläche im Außenbereich. Milchviehlaufstall, angebautes Melkhaus, Baujahr 2003. Milchviehlaufstall wird teilweise, in Verbindung mit den Anlagen auf Flst. 361/1, als einfache Stallung genutzt, Melktechnik ist nicht mehr vorhanden. Melkhaus als solches nicht nutzbar, da wesentliche Einrichtungen fehlen. Verpachtet. Photovoltaikanlage im Fremdeigentum.;

Hinweise zur Datenlage

Sehr fundierte Beleglage durch vorliegende amtliche Bekanntmachung, ZVG-Deckseite und das vollständige 34-seitige Sachverständigengutachten (als Exposé bezeichnet). Sämtliche Berechnungen und Wertansätze sind transparent aufgeführt.
Vollständige Innen- und Außenbesichtigung durch den Gutachter an zwei Terminen im Juni und Oktober 2024 erfolgt.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben19 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0003 K 0046/2025
Amtsgericht: Bamberg
Bundesland: Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 07.12.2026 · 09:30 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Landwirtschaft
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 2003

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 216.427 €
Nutzfläche: 1.621 m²
Grundstücksfläche: 15.129 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 15.129 m²
Bodenrichtwert: 10 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 151.290 €15.129 m² × 10 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Gewerbefläche

Lage

Straße: Stockäcker
Ort: Burgebrach
Stadtteil: Vollmannsdorf

Ohne Angabe: Hausnummer, PLZ

Weitere Angaben aus dem Gutachten21 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 6 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 8 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 2 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 24-26

Bodenrichtwert: 10 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 15.129 m²
Anteiliger Bodenwert: 151.290 €
Verkehrswert: 216.427 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1,43
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 65.137 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 24-26 · Stichtag 18.06.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert151.290 €

Gebäude / Wohnung65.137 €

Verkehrswert216.427 €

Zone: Landwirtschaftsfläche Vollmannsdorf

Rechenweg

Flächenanteil: 15.129 m² Gesamtgrundstück = 15.129 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 15.129 m² × 10 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 14 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 14 €/m² / 10 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 216.427 € − 151.290 € = 65.137 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Bamberg, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart