ZwangsversteigerungLandwirtschaft in Enger, Nordrhein-Westfalen

Das zu versteigernde, unbebaute Grundstück mit einer Gesamtfläche von 3.757 m² liegt im Ortsteil Westerenger der ostwestfälischen Stadt Enger (Kreis Herford). Geografisch befindet sich das Areal im Dreieck der kleineren Nebenstraßen Krokusweg, Am Bahndamm und Im Pieperloch. Es handelt sich um ein ebenes, nach Norden hin leicht abfallendes Flurstück mit rechteckigem Zuschnitt. Derzeit wird das Grundstück als Ackerland landwirtschaftlich genutzt und ist verpachtet. Im Flächennutzungsplan der Stadt Enger ist die Fläche jedoch bereits als Wohnbaufläche dargestellt, weshalb die Gutachterin das Objekt rechtlich als Bauerwartungsland einstuft. Die Mikrolage zeichnet sich durch ein ruhiges, primär von Wohnbebauung geprägtes Umfeld aus, während Geschäfte des täglichen Bedarfs und Schulen im rund 3,6 km entfernten Stadtzentrum von Enger liegen.\n\nDas Grundstück ist aktuell weder verkehrstechnisch noch versorgungstechnisch erschlossen. Es grenzt an keine öffentliche Straße an, weshalb keine direkte Zufahrt existiert. Eine bauliche Erschließung ist laut Einschätzung der Stadt Enger und der Gutachterin nicht isoliert für dieses Flurstück möglich, sondern erfordert zwingend eine kooperierte, gemeinschaftliche Erschließung zusammen mit den westlich und östlich angrenzenden Flurstücken 508 und 634. Da diese Nachbarflächen anderen Eigentümern gehören und deren Planungsabsichten unklar sind, schätzt das Gutachten die Wartezeit bis zur tatsächlichen Baureifmachung auf circa 10 Jahre. Ein Bodengutachten liegt nicht vor, es werden jedoch lageübliche, kontaminationsfreie Bodenverhältnisse unterstellt.\n\nIn Abteilung II des Grundbuches sowie im Baulastenverzeichnis sind keine wertmindernden Rechte oder Lasten eingetragen. Auch im Altlastenkataster des Kreises Herford ist die Fläche nicht als Verdachtsfläche erfasst. Positiv hervorzuheben ist eine schuldrechtliche Vereinbarung (notarieller Übertragungsvertrag Nr. 306/03), in der sich die Eigentümer der Nachbarflurstücke 633 und 634 verpflichtet haben, dem Bewertungsobjekt bei Bedarf Wegerechte einzuräumen. Das größte rechtliche und wirtschaftliche Risiko liegt in der starken Abhängigkeit von den Eigentümern der Nachbarflächen und der langen Wartezeit bis zur Baureife.\n\nFür spekulative Investoren mit sehr langfristigem Anlagehorizont bietet dieses Grundstück eine interessante Einstiegschance. Der amtliche Verkehrswert von 210.000,00 € wurde im Residualwertverfahren ermittelt und basiert auf einem baureifen Bodenrichtwert von 155,00 €/m² abzüglich Erschließungskosten und Entwicklungsrisiken, was einem Quadratmeterpreis von gerundet 56,00 € entspricht. Da in diesem Versteigerungstermin nach einer vorherigen Versagung die gesetzlichen Wertgrenzen (5/10 und 7/10) weggefallen sind, besteht die reale Option, das Grundstück deutlich unter dem ermittelten Verkehrswert zu ersteigern. Dies federt das erhebliche Entwicklungsrisiko signifikant ab.