KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Landwirtschaft · vermietet

Versteigert wird ein 1.810 m² großes forstwirtschaftliches Grundstück (Flurstück 382) in der Knauerflur bei Pettendorf (Gemeinde Hummeltal, Landkreis Bayreuth). Das Areal ist mit einem ca. 25-jährigen Fichtenbestand bestockt, wobei der südliche Teilbestand (ca. 720 m²) gesund, der nördliche Teilbestand (ca. 1.090 m²) jedoch zu 90 % abgestorben ist. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 1.900,00 € und setzt sich aus dem Waldbodenwert (1.140,30 €) sowie dem hiebkostenfreien Baumbestandswert (752,81 €) zusammen. Die Erschließung erfolgt lediglich über einen unbefestigten Waldweg mit ungeregelter Zufahrt. Das Grundstück liegt im baurechtlichen Außenbereich ohne mittelfristige Bauerwartung.

Biet-Score

Ausgeglichen · 55 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich vor allem für lokale Forstwirte, Brennholzselbstwerber oder benachbarte Grundstückseigentümer, die ihr Waldareal arrondieren möchten. Aufgrund des zu 90 % abgestorbenen Nordbestands müssen zeitnah Aufarbeitungs- und eventuelle Wiederaufforstungsmaßnahmen einkalkuliert werden. Bei dem äußerst niedrigen Verkehrswert von 1.900,00 € überwiegt bei Eigennutzern der praktische Nutzen zur Holzgewinnung, während für reine Renditeinvestoren kein laufender Ertrag zu erwarten ist.

Chancen

5

Sehr geringes Einstiegsvolumen mit einem festgesetzten Verkehrswert von lediglich 1.900,00 €.

Risiken

4

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein 1.810 m² großes forstwirtschaftlich genutztes Grundstück (Flurstück 382 der Gemarkung Pettendorf) in der Knauerflur, ca. 100 m südlich der Eichenreuther Straße im Gemeindeteil Pettendorf (Gemeinde Hummeltal, Landkreis Bayreuth). Pettendorf liegt rund 8 km südwestlich von Bayreuth. Die Lage im baurechtlichen Außenbereich schließt eine bauliche Entwicklung auf absehbare Zeit aus; im Flächennutzungsplan ist die Parzelle als landwirtschaftliche Fläche dargestellt. Das Grundstück ist mit ca. 25-jährigen Fichten bestockt und gliedert sich in zwei Vegetationszonen: Im südlichen Bereich (ca. 720 m²) befindet sich ein gesunder Bestand mit vollem Bestockungsgrad (1,00). Der nördliche Teilbestand (ca. 1.090 m²) ist hingegen gravierend geschädigt; hier sind rund 90 % des Bestandes abgestorben und nur 10 % vital. Der Boden besteht aus Lehm bei einer leichten Nordneigung von bis zu 5 %, wodurch die Fläche maschinell gut befahrbar ist. Die Zufahrt ist ungeregelt und führt über einen unbefestigten Waldweg; die Holzabfuhr ist nach ca. 50 m Rundholzausrücken möglich. Im Grundbuch von Pettendorf (Blatt 376) ist in Abteilung II unter laufender Nummer 3 ein Fernmeldekabelleitungsrecht zugunsten der Telekom Deutschland GmbH eingetragen, welches einen Streifen von 108 m² tangiert und vom Gutachter mit einem ewigen Kapitalwert von 53,46 € bewertet wurde. Das Altlastenkataster weist keine Eintragungen auf. Ein Pachtverhältnis besteht laut Gutachten nicht, das Grundstück wurde bisher eigenbewirtschaftet. Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 1.900,00 € (Bodenwert 1.140,30 € auf Basis von 0,63 €/m² Waldbodenwert zuzüglich 752,81 € Baumbestandswert). Interessenten sollten den notwendigen forstwirtschaftlichen Aufwand für den Holzeinschlag im abgestorbenen Teilbereich einplanen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Das Grundstück liegt im Gebiet " Knauerflur", ca. 100 m südlich von „Pettendorf Eichenreuther Straße“ und ist mit einer unbefestigten, Waldweg und von da aus mit einer ungeregelten, unbefestigten Zufahrt erschlossen. Das Grundstück wird als Nadelwald bewirtschaftet, Lehmboden, bis zu 5 % nördliche Neigung und ist maschinell gut bearbeitbar. Der Baumbestand ist im Süden gesund und im Norden abgestorben.;

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges Wertermittlungsgutachten und amtliche Bekanntmachung vorhanden; die Datenlage ist konsistent und für das Waldgrundstück vollumfänglich.
Ortsbesichtigung durch den forstwirtschaftlichen Sachverständigen erfolgt; Grundstück war zugänglich.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben17 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0061 K 0031/2025
Amtsgericht: Bayreuth
Bundesland: Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 03.12.2026 · 11:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Landwirtschaft
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Nur außen

Ohne Angabe: Nutzungsart, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert: 1.900 €
Grundstücksfläche: 1.810 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 1.810 m²
Bodenrichtwert: 1 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 1.140 €1.810 m² × 1 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Straße: Knauerflur
Ort: Hummeltal
Stadtteil: Pettendorf

Ohne Angabe: Hausnummer, PLZ

Weitere Angaben aus dem Gutachten14 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Wertermittlungsstichtag

Rechte 6 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 3 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 8

Bodenrichtwert: 1 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 1.810 m²
Anteiliger Bodenwert: 1.140 €
Verkehrswert: 1.900 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1,67
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 760 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 8 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert1.140 €

Gebäude / Wohnung760 €

Verkehrswert1.900 €

Zone: Waldboden Hummeltal

Rechenweg

Flächenanteil: 1.810 m² Gesamtgrundstück = 1.810 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 1.810 m² × 1 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 1 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1 €/m² / 1 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 1.900 € − 1.140 € = 760 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Bayreuth, Landkreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart