KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Landwirtschaft · Bj. 1988 · vermietet

Zum Aufruf kommt ein 19.247 m² großes Areal im Außenbereich der Gemeinde Lautertal (Ortsteil Elmshausen), bestehend aus zwei Flurstücken. Das Flurstück 44/3 (11.950 m²) ist im vorderen Teil mit einer massiven, einseitig offenen Maschinenhalle (Baujahr 1988, Brutto-Grundfläche ca. 163 m²) bebaut und umfasst im Übrigen Grünland. Das angrenzende Flurstück 44/2 (7.297 m²) wird als unbebaute Weidefläche genutzt. Der festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 297.500 € (Flurstück 44/3: 234.700 €, Flurstück 44/2: 62.800 €). Die Versteigerung erfolgt zwecks Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung). Die Flächen sind derzeit ohne Pachtzins gegen Übernahme der Grundstückspflege fremdgenutzt.

Biet-Score

Ausgeglichen · 57 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Versteigerungsobjekt bietet eine seltene Gelegenheit zum Erwerb eines zusammenhängenden, fast 2 ha großen Grünland- und Betriebsareals im vorderen Odenwald. Die Liegenschaft eignet sich ideal für Landwirte, Tierhalter oder Selbstversorger, die eine funktionale Maschinenhalle mit großzügigen Weideflächen suchen. Spekulationen auf eine zeitnahe Baulandentwicklung sollten Investoren meiden, da die Gemeinde Lautertal die Bauleitplanung gestoppt hat. Bei realistischer Bewertung als landwirtschaftliche Nutzfläche stellt das Objekt jedoch eine wertstabile Sachwertanlage dar.

Chancen

6

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 3 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Bewertungsobjekt umfasst zwei zusammenhängende Grundstücke im Außenbereich der Gemeinde Lautertal im Ortsteil Elmshausen (Flur 1, Flurstücke 44/2 und 44/3) mit einer Gesamtfläche von 19.247 m². Die Liegenschaft liegt in südlicher Ortsrandlage im Gewann „Kämmersacker“ in leichter Hanglage mit Talblick. Das Flurstück 44/3 verfügt über eine Gesamtgröße von 11.950 m² und teilt sich in einen ca. 1.500 m² großen bebauten Bereich sowie ca. 10.450 m² Grünland auf. Das Flurstück 44/2 umfasst 7.297 m² unbebaute Wiesen- und Weidefläche. Auf Flurstück 44/3 befindet sich eine im Jahr 1988 errichtete, vorderseitig offene Maschinenhalle mit den Abmessungen 18,30 m × 8,90 m (Brutto-Grundfläche 163 m²). Das Gebäude ist in massiver Stahlstützenbauweise mit Pultdach, Trapezblecheindeckung, Betonboden und einem ca. 3,50 m auskragenden Vordach ausgeführt. Der bauliche Zustand wird vom Gutachter als normal beschrieben. Der Vorplatz ist teils mit Betonverbundstein befestigt bzw. geschottert. Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung sind laut Gutachten nicht bekannt. In Abteilung II des Grundbuchs bestehen keine wertbeeinflussenden Eintragungen; das Baulastenverzeichnis ist ebenfalls lastenfrei. Obwohl die Grundstücke im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche (W) dargestellt sind, besteht kein Baurecht nach § 30 BauGB, sondern Außenbereichsrecht nach § 35 BauGB. Die Gemeinde Lautertal hat mit Beschluss vom 07.04.2025 entschieden, die Bauleitplanung nicht weiterzuverfolgen. Die Grundstücke sind fremdgenutzt; ein Pachtzins ist nicht vereinbart (Nutzung gegen Pflege). Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 297.500 € zum Stichtag 17.06.2025. Davon entfallen 234.700 € auf Flurstück 44/3 (135.000 € Sachwert für den Hallenbereich, 99.700 € Vergleichswert für das Grünland) und 62.800 € auf Flurstück 44/2 (Vergleichswert nach 10 % Abschlag für erschwerte Zufahrt). Für Bieter mit landwirtschaftlichem oder freizeitbezogenem Nutzungskonzept bietet das Areal substanzstarkes Potenzial zu einem marktgerechten Einstiegspreis.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

laut Gutachten zum Bewertungsstichtag 17.06.2025:Flurstück Nr. 44/2:Grünland, genutzt als Weidefläche, verpachtet

Hinweise zur Datenlage

Vollständige und gutachterlich detailliert aufgearbeitete Datenbasis mit aktuellem Verkehrswertgutachten aus Juli 2025 und amtlicher Terminsbestimmung.
Vollständige Ortsbesichtigung durch den Sachverständigen am 17.06.2025 im Beisein der Beteiligten.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben20 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0043 K 0036/2024
Amtsgericht: Bensheim
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 23.10.2026 · 11:30 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Landwirtschaft
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1988

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 297.500 €
Nutzfläche: 163 m²
Grundstücksfläche: 19.247 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 19.247 m²
Bodenrichtwert: 230 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 4.426.810 €19.247 m² × 230 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Kämmersacker
PLZ: 64686
Ort: Lautertal
Stadtteil: Elmshausen

Ohne Angabe: Hausnummer

Weitere Angaben aus dem Gutachten21 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 7 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 5 Angaben

Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 4 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)
Monatsmiete (Ist)
Jahresnettokaltmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 10

Bodenrichtwert: 230 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 19.247 m²
Anteiliger Bodenwert: 4.426.810 €
Verkehrswert: 297.500 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 0,07
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: -4.129.310 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 10 · Stichtag 01.01.2024

Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.

Verkehrswert je m² Boden liegt unter dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert4.426.810 €

Verkehrswert297.500 €

Zone: Elmshausen, gemischte Bauflächen (M)

Rechenweg

Flächenanteil: 19.247 m² Gesamtgrundstück = 19.247 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 19.247 m² × 230 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 15 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 15 €/m² / 230 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 297.500 € − 4.426.810 € = -4.129.310 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart