ZwangsversteigerungLandwirtschaft in Modautal, Hessen

Objekt und Lage: Das zu versteigernde Grundstück befindet sich in der Sandstraße 4 im Ortsteil Asbach der Gemeinde Modautal im Landkreis Darmstadt-Dieburg. Die Liegenschaft umfasst eine Grundstücksfläche von 440 m² und ist im Flächennutzungsplan als Mischgebietsfläche dargestellt. Da kein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt, richtet sich eine künftige Neubebauung nach § 34 BauGB. Öffentliche Versorgungsleitungen liegen in der Straße an; das Grundstück gilt als voll erschlossen. Asbach stellt einen ländlich geprägten Ortsteil mit rund 700 Einwohnern im vorderen Odenwald dar, rund 20 km südöstlich von Darmstadt. Eine zeitweilige Immissionsbelastung ergibt sich durch Verkehr zum südlichen Gewerbegebiet sowie durch witterungsabhängigen Fluglärm. Zustand und Bewertung: Auf dem Areal befindet sich eine einfache Scheune mit Unterstand in Holzkonstruktion mit Satteldach und Ziegeleindeckung sowie einem Pultdachanbau. Die Bausubstanz ist abgängig und weist erhebliche Schäden am Holzwerk, Mauerwerk und Dach auf; die Pultdachdeckung besteht aus defekten, asbesthaltigen Welleternitplatten. Der Gutachter bewertete das Objekt daher als Abrissgrundstück im Liquidationswertverfahren. Ausgehend vom Bodenrichtwert in Höhe von 150 €/m² wurde nach Zuschnitt- und Marktanpassungen ein Bodenwert von 60.000 € ermittelt. Unter Abzug der geschätzten Freilegungskosten von 23.000 € (inklusive Schadstoffzuschlag und Regiekosten) sowie Anrechnung eines Baulastvorteils von 3.000 € beläuft sich der festgesetzte Verkehrswert auf 40.000 €. Rechte und Risiken: Im Baulastenverzeichnis (Blatt 3899) ist eine Verpflichtung zur Grenzbebauung bzw. Wahrung der Grenzabstände gegenüber dem Flurstück 168/2 eingetragen, was die Ausnutzbarkeit im hinteren Bereich begünstigt. Das Altlastenkataster weist laut Behördenauskunft keine Belastungen aus. Das vorrangige wirtschaftliche Risiko liegt in den unumgänglichen Kosten für den Komplettabbruch der Scheune und die fachgerechte Entsorgung asbesthaltiger Bauteile. Zusätzliche planerische Restriktionen können sich aus der leichten Hanglage und dem Zuschnitt als Tiefparzelle ergeben. Investitionsfazit: Die Liegenschaft stellt eine interessante Erwerbsgelegenheit für Investoren mit Bauerfahrung dar, die das Entwicklungspotenzial des Grundstücks heben können. Eine fundierte Kostenschätzung des Abbruchs sowie eine bauplanungsrechtliche Vorprüfung vor dem Versteigerungstermin sind für eine verlässliche Kalkulation zwingend erforderlich.