TeilungsversteigerungLandwirtschaft in Niederviehbach, Bayern

Das zu versteigernde unbebaute Grundstück Flurstück 3115 liegt im Außenbereich der Gemarkung Niederviehbach, Landkreis Dingolfing-Landau, in der Flur 'Gummeringer Au'. Das Grundstück umfasst eine Gesamtfläche von 1.631 m² und teilt sich laut Kataster in 1.300 m² Grünland sowie 331 m² forstwirtschaftliche Fläche auf. Die Isar verläuft etwa 100 Meter südlich der Fläche. Das zuständige Amtsgericht Landshut hat den Verkehrswert auf Grundlage eines Sachverständigengutachtens vom 22.04.2026 rechtskräftig auf 5.600 € festgesetzt, was einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von rund 3,43 € entspricht. Die Wertermittlung basiert methodisch auf dem Vergleichswertverfahren. Der physische Zustand der Fläche weist erhebliche Mängel bezüglich der landwirtschaftlichen Nutzbarkeit auf. Die Bonität ist mit lediglich 10 Bodenpunkten extrem gering, was im regionalen Vergleich einer stark unterdurchschnittlichen natürlichen Ertragsfähigkeit (Grenzertragsfläche) entspricht. Das Areal liegt zudem im Schattenwurf angrenzender Waldflächen und weist einen sehr feuchten, grundwassernahen Standort auf. Ein schwerwiegender Mangel ist die fehlende eigene Erschließung und Zuwegung. Die tatsächliche Zuwegung ist rechtlich nicht gesichert; sie erfolgt ausschließlich über einen unbefestigten Grasweg, der über angrenzende private Fremdgrundstücke verläuft. Aus rechtlicher Sicht ist das Grundstück mit massiven Einschränkungen belastet. Das gesamte Areal befindet sich im Landschaftsschutzgebiet LSG 'Isartal' sowie im FFH-Gebiet 'Unteres Isartal zwischen Niederviehbach und Landau'. Darüber hinaus sind signifikante Teilbereiche im Norden und Süden gesetzlich als geschützte Biotope (Biotophauptnummer 7340-0239, 'Naturnaher Brennenkomplex in der Gummeringer Au') kartiert. Diese naturschutzrechtlichen Bindungen schließen jede Form von intensiver Nutzung oder Bebauung kategorisch aus. Das historische Pachtverhältnis wurde zum Ende der Vegetationszeit 2025 ordnungsgemäß schriftlich gekündigt, sodass die Übergabe pachtfrei erfolgen kann. Für klassische Immobilieninvestoren oder reguläre landwirtschaftliche Betriebe ist dieses Grundstück aufgrund der Kombination aus minimaler Bonität, ungesicherter Zuwegung und extremen naturschutzrechtlichen Auflagen wirtschaftlich ungeeignet. Ein Erwerb bietet sich fast ausschließlich für Direktanlieger zur Arrondierung des eigenen Grundbesitzes oder für Jäger, Naturschutzorganisationen und Stiftungen als Ausgleichsfläche an. Externe Bieter sollten das erhebliche Bieterrisiko des rechtlich ungesicherten Zugangs einpreisen und nur ein minimales Gebot in Erwägung ziehen.