Symbolbild · kein Foto im GutachtenTeilungsversteigerungLandwirtschaft in Strullendorf, Bayern
Versteigerungstermin
in 87 TagenMo., 18.01.2027 · 09:30 Uhr
Verkehrswert
347.490 €
Grundstück
3.861 m²
KI-Dossier
!
Zusammenfassung
Zur Versteigerung steht ein unbebautes, landwirtschaftlich genutztes Ackerlandgrundstück (Flurstück 181) mit einer Fläche von 3.861 m² in Strullendorf bei Bamberg. Das Flurstück ist im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Gemeinde als geplante Wohnbaufläche dargestellt, verfügt derzeit jedoch weder über Erschließungsanlagen noch über einen verbindlichen Bebauungsplan (Rohbaulandcharakter). Der amtliche Verkehrswert wurde auf 347.490,00 € festgesetzt, was einem abgeleiteten Bodenwert von 90,00 €/m² entspricht. Es handelt sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft, bei der die gesetzlichen Wertgrenzen (§ 85a ZVG) in einem früheren Termin bereits weggefallen sind. Aktuell wird die Fläche landwirtschaftlich bewirtschaftet; ein schriftlicher Pachtvertrag besteht laut Antragstellerangaben nicht.
Biet-Score
Sehr riskant
Fazit der KI
Das Grundstück bietet sich vorrangig für strategische Baulandentwickler oder langfristig orientierte Kapitalanleger an, die auf die künftige Umwandlung in baureifes Wohnbauland in Strullendorf setzen wollen. Für kurzfristig orientierte Investoren oder reine Agraranleger ist das Objekt angesichts des spekulativ geprägten Verkehrswertes von 90,00 €/m² ungeeignet. Interessenten sollten vor Abgabe eines Gebots zwingend Rücksprache mit der Bauverwaltung der Gemeinde Strullendorf hinsichtlich des konkreten Planungsstands für ein Baugebiet nehmen.
Chancen
Günstige Makrolage im Einzugsbereich von Bamberg mit guter Anbindung über die A 73, B 505 und örtlichen Bahnhof
Ebene Topografie und gleichmäßiger, nahezu rechteckiger Grundstückszuschnitt erleichtern spätere planerische Nutzung
Risiken
Ausführliches Dossier
Gegenstand des Versteigerungsverfahrens vor dem Amtsgericht Bamberg ist das unbebaute Grundstück Flurstück 181 der Gemarkung Strullendorf mit einer Gesamtfläche von 3.861 m² in der Flurlage „Hinterm Bach“. Die Parzelle befindet sich rund 300 m nordwestlich des Ortsrandes von Strullendorf und ist über bestehende Flurwege zugänglich. Während das Umfeld aktuell landwirtschaftlich geprägt ist, weist der Flächennutzungsplan der Gemeinde Strullendorf die Fläche bereits als künftige Wohnbaufläche aus. Das Grundstück weist einen nahezu rechteckigen Zuschnitt sowie eine ebene Topografie auf. Bauliche Anlagen, Gebäude oder Erschließungsanlagen existieren nicht. Die Bodenqualität wird vom Sachverständigen als gut bis sehr gut eingestuft (sandiger Lehm, Bodenbewertung sL4Al 60/60). Zum Wertermittlungsstichtag wurde die Fläche ackerbaulich genutzt; ein schriftlicher Pachtvertrag besteht laut Auskunft des Antragstellers nicht. Rechtliche Belastungen in Abteilung II oder wertbeeinflussende Einträge in Abteilung III des Grundbuchs sind nicht vorhanden. Das Verfahren wird als Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft betrieben. In einem vorangegangenen Termin wurde der Zuschlag gemäß § 85a ZVG versagt, womit die gesetzlichen Wertgrenzen im anstehenden Versteigerungstermin nicht mehr greifen. Das Wertermittlungsgutachten umfasst neben dem hier aufgerufenen Flurstück 181 fünf weitere land- und forstwirtschaftliche Grundstücke desselben Grundbuchblatts, die jedoch Gegenstand gesonderter bzw. anderer Verfahrensteile sind. Der ermittelte Verkehrswert von 347.490,00 € basiert auf einer Ableitung aus dem Bodenrichtwert für erschließungsbeitragsfreie Wohnbauflächen (240,00 €/m²), von dem sachverständig Abschläge für fehlende Erschließung (-60,00 €/m²), fehlenden Bebauungsplan (-45,00 €/m²) sowie ein Zeit- und Risikoabschlag (-45,00 €/m²) vorgenommen wurden. Hieraus resultiert ein Ansatz von 90,00 €/m². Interessenten erwerben somit spekulatives Rohbauland und tragen das volle planerische Realisierungs- und Entwicklungsrisiko der Gemeinde.
Objekt
Zustand und Nutzung
- Vermietet
- Nur außen
Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen) : Nutzung als Ackerland. Gemäß Flächennutzungsplan in einem geplanten Wohnbaugebiet liegend. Erschließungseinrichtungen nicht vorhanden.;
Belegung
vermietet
Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.
Vor dem Gebot prüfen
Wertanpassungen
Alle Angaben
Weitere Angaben aus dem Gutachten
Bewertung
Rechte
Ertrag
Zustand
Kosten
Erwerbsnebenkosten und Liquidität
Investment Case
Steuerliche Abschreibung (AfA)
Markt
Bodenrichtwert
Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert
- 240 €/m²
- 3.861 m²
- 926.640 €
- 347.490 €
- 0,38
- -579.150 €
Vergleich
Rechenweg
Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.
Lage und Umfeld
Standort-Radar
Umgebung & Emissionen
Lärm und Luft
Keine DatenHochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Einzelheiten und Quellen
Hochwasser im Einzelnen
Methodik und Grenzen
Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt
Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.
Ausführliches Zukunftsprofil der RegionUnterlagen
Dokumente & Links
Verfahren
Verfahrensart
Teilungsversteigerung
Ein Miteigentümer betreibt die Versteigerung, um die Gemeinschaft aufzuheben, oft eine Erbengemeinschaft oder ein getrenntes Paar. Eingetragene Rechte wie Grundschulden bleiben dabei häufig bestehen und gehen auf den Ersteher über; sie kommen zum Gebot hinzu. Grundbuch und Bekanntmachung vorher prüfen.
Teilungsversteigerung erklärtZu diesem Verfahren ist bereits ein früherer Termin belegt
Am 17. August 2026 stand dasselbe Objekt schon einmal zur Versteigerung. Ob die Wertgrenzen der §§ 74a/85a ZVG dadurch weggefallen sind, hängt davon ab, warum jener Termin ohne Zuschlag endete: Scheiterte er an den Grenzen, gelten sie im kommenden Termin nicht mehr — wurde er nur verlegt, gelten sie weiter.