ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Bad Harzburg, Niedersachsen

Das zu versteigernde Objekt in der Bismarckstraße 66, 38667 Bad Harzburg, umfasst ein zweigeschossiges Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und einer Wohnfläche von insgesamt ca. 315 m². Das Grundstück hat eine Gesamtgröße von 619 m². Die Lage wird als gut, zentrumsnah und dennoch ruhig beschrieben. Der bauliche Zustand ist durch einen gravierenden Modernisierungs- und Instandhaltungsstau gekennzeichnet. Der Sachverständige stellte erhebliche Mängel fest, darunter Undichtigkeiten im Dachbereich, Wasserlaufspuren im Treppenflur, Nässeschäden im Keller sowie an der Terrasse. Die Fassade ist mit asbesthaltigen Faserzementplatten verkleidet. Zudem ist der Dachboden ohne Genehmigung ausgebaut worden und erfüllt nicht die Anforderungen an einen Aufenthaltsraum. Die Heizungsanlage (ca. 1995) ist fehleranfällig, und die Warmwasserleitungen weisen potenzielle Verunreinigungen auf. Rechtlich ist das Objekt extrem belastet: In Abteilung II des Grundbuchs ist ein lebenslanges Wohnungsrecht für den Vater des Schuldners eingetragen. Dieses betrifft die Wohnungen im Erd- und Obergeschoss, die auch aktuell bewohnt werden. Diese Lasten wurden im Ertragswertverfahren durch einen pauschalen Abzug von 72.000,00 € wertmindernd berücksichtigt. Der festgesetzte Verkehrswert von 147.000,00 € basiert rein auf dem Ertragswertverfahren. Fazit: Trotz einer fiktiven Bruttorendite von über 13 % überwiegen die rechtlichen Blockaden und Sanierungsrisiken. Ein wirtschaftlicher Erfolg ist ohne eine einvernehmliche Ablösung des Wohnungsrechts kaum realisierbar.