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ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Bad Segeberg, Schleswig-Holstein

Amtsgericht Bad SegebergAktenzeichen

Versteigerungstermin

in 25 Tagen

Di., 17.11.2026 · 14:00 Uhr

Verkehrswert

146.000 €

Wohnfläche

386 m²

Grundstück

1.596 m²

Baujahr

1900

Eutiner Straße 5, 23795 Bad SegebergKarteGoogle Maps
Belegung: Unklar
MerkenIn den Kalender

KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens
!

Zusammenfassung

Mehrfamilienhaus · Bj. 1900 · Unklar

Zur Versteigerung steht eine ca. im Jahr 1900 errichtete, zweigeschossige Gründerzeitvilla mit ca. 386 m² Wohnfläche auf einem 1.596 m² großen Grundstück in 23795 Bad Segeberg. Das Objekt erlitt im Jahr 2023 einen Dachstuhlbrand, steht seit Längerem leer und ist vollflächig eingerüstet sowie mit Planen verhängt. Es konnte weder eine Innenbesichtigung noch ein Betreten des Grundstücks durch den Sachverständigen erfolgen. Der Verkehrswert wurde auf 146.000 € festgesetzt, wobei erhebliche Bauschäden und ein pauschaler Bieterrisikoabschlag von 30 % berücksichtigt wurden. Ein Abbruch oder eine Kernsanierung hängen maßgeblich vom Ausgang der schwebenden Denkmalschutzprüfung ab.

28

Biet-Score

Risikoreich · 28 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt richtet sich primär an erfahrene Bauträger, Projektentwickler und risikobewusste Sanierungsspezialisten. Da der Verkehrswert mit 146.000 € deutlich unter dem unbereinigten Bodenwert von 235.000 € liegt, bietet die Liegenschaft bei Klärung des Denkmalschutzstatus signifikante Wertschöpfungspotenziale. Bieter müssen zwingend vorab den Stand der Denkmalschutzprüfung bei der Behörde erfragen und großzügige Sanierungs- oder Abbruchbudgets einkalkulieren.

Chancen

6

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 3 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine um ca. 1900 massiv errichtete Gründerzeitvilla nebst zweigeschossigem Nebengebäude (ehemaliger Stall, ca. 1902) auf einem 1.596 m² großen Grundstück in der Eutiner Straße 5 in 23795 Bad Segeberg. Das Gebäude verfügt über zwei Vollgeschosse, Keller sowie ein ausgebautes Dachgeschoss mit teilweisem Spitzbodenausbau. Die Wohnfläche beträgt überschlägig rund 386 m², aufgeteilt auf zwei Wohneinheiten gemäß Bauakte. Die Liegenschaft befindet sich ca. 1,5 km nördlich des Stadtzentrums im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 76 (Mischgebiet, max. II Vollgeschosse, GRZ 0,4). Der bauliche Zustand ist als stark sanierungsbedürftig bis hinfällig einzustufen. Im Jahr 2023 kam es zu einem Brand im Dachgeschoss; das Gebäude ist seither unbewohnt, stark eingewachsen und vollständig mit Planen eingerüstet. Eine Innenbesichtigung oder ein Betreten des Grundstücks war dem Sachverständigen nicht möglich. Für unterlassene Instandhaltung und Bauschäden wurde gutachterlich ein pauschaler Aufwand von 965.000 € angesetzt. Alternativ beziffert der Gutachter die Freilegungskosten bei einem Abriss auf ca. 91.000 €. Rechtlich ist das Objekt lastenfrei bezüglich Wohnrechten oder Dienstbarkeiten. Das Altlastenkataster weist keine Eintragungen auf. Ein wesentliches Risiko stellt die zum Wertermittlungsstichtag noch laufende Prüfung des Denkmalwerts durch die untere Denkmalschutzbehörde dar, welche sowohl eine Sanierung als auch einen Abbruch maßgeblich beeinflussen kann. Wegen der fehlenden Innenbesichtigung, des Brandschadens und der Denkmalschutzprüfung wurde ein Risikoabschlag von 30 % (62.000 €) auf den vorläufigen Gesamtwert vorgenommen. Der festgesetzte Verkehrswert von 146.000 € eröffnet Investoren mit bautechnischem Know-how eine interessante Einstiegschance unterhalb des reinen Bodenwerts von 235.000 €. Voraussetzung für ein fundiertes Gebot ist die vorherige behördliche Klärung des Denkmalschutzstatus sowie die Bereitstellung ausreichender Liquiditätsreserven für eine Totalsanierung oder Neubebauung.

MarktanalyseWas kostet ein vergleichbares Objekt gerade am freien Markt?Für dieses Objekt liegt noch keine Marktanalyse vor.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung
Unklar
Besichtigung
Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Hinweise zur Datenlage
  • Ausführliches Gutachten von Oktober 2025 mit detaillierter Bauaktenauswertung; die Zustandsbeurteilung leidet jedoch unter der fehlenden Zugänglichkeit und Einplanung des Objekts.
  • Nur Außenbesichtigung von außerhalb des Grundstücks — Innenzustand nach Brandschaden 2023 nicht belegt.

Belegung

Unklar

Nicht belastbar

Ohne belastbaren Nutzungsstatus ist kein sauberer Preis ableitbar. Nutzung, Mietrecht, Zugang, Innenzustand, Übergabe und Räumung können nicht zuverlässig kalkuliert werden.

Vor dem Gebot prüfen

  • Statusquelle identifizieren
  • Miet- und Nutzungsrechte prüfen
  • Grundbuch und Lastenverzeichnis abgleichen
  • Gebotsgrenze nur mit Risikoabschlag setzen
Rechtslage, Praxis und Gebot
Rechtlich
Unklarheit ist selbst ein Risiko, weil Lastenverzeichnis, Grundbuch und fortbestehende Rechte den Belegungsstatus überlagern können.
In der Praxis
Vor Gebot sollten Akte, Gutachten, Bekanntmachung und verfügbare Nachweise konsequent gegengeprüft werden.
Für das Gebot
Nur mit deutlichem Risikoabschlag oder nach weiterer Klärung bieten.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier
Alle Angaben19 von 25
Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.
!

Identifikation

Aktenzeichen
14 K 4-25
Amtsgericht
Bad Segeberg
Bundesland
Schleswig-Holstein

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Datum / Uhrzeit
17.11.2026 · 14:00 Uhr
!

Ohne Angabe: Verfahrensart, Termin-Art

Objekt

Objektart
Mehrfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus
Unklar
Besichtigungsstatus
Keine Besichtigung möglich
Baujahr
1900

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert
146.000 €
Wohnfläche
386 m²
Grundstücksfläche
1.596 m²
Bodenrichtwert
220 €/m²
Gesamtbodenwert
351.120 €1.596 m² × 220 €/m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte
Straße
Eutiner Straße
Hausnummer
5
PLZ
23795
Ort
Bad Segeberg
Stadtteil
Klein Niendorf
Weitere Angaben aus dem Gutachten
Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.
!

Bewertung 7 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 7 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 6 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)
Monatsmiete (Ist)
Jahresnettokaltmiete
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 4 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 26, 27
Bodenrichtwert
220 €/m²
aus dem Gutachten
Grundstücksfläche
1.596 m²
Basis für den Bodenwert
Gesamtbodenwert
351.120 €
1.596 m² × 220 €/m²
Verkehrswert
146.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert
0,42
91 €/m² / 220 €/m²
Rechnerischer Gebäudeanteil
-205.120 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 26, 27 · Stichtag 01.01.2024

Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.

Verkehrswert je m² Boden liegt unter dem Bodenrichtwert.
Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert
Bodenwert351.120 €
Verkehrswert146.000 €
Zone
Wohnbaufläche
Rechenweg
Grundstücksfläche
1.596 m²
Gesamtbodenwert
1.596 m² × 220 €/m²
Verkehrswert je m² Boden
91 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert
91 €/m² / 220 €/m²
Rechnerischer Gebäudeanteil
146.000 € − 351.120 € = -205.120 €

Bodenwert = Fläche × BRW. Gebäudeanteil = Verkehrswert − Bodenwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

  • Lärm und Luft

    Keine Daten
    Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.

    Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz

  • Hochwasserrisiko

    Noch nicht geprüft
    Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

    Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Segeberg, Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahren

Verfahrensart nicht angegeben

Die Bekanntmachung nennt keine Verfahrensart.

Welche Rechte bestehen bleiben und zum Gebot hinzukommen, hängt davon ab, wer die Versteigerung betreibt. Das steht in der Bekanntmachung und im Gutachten.

Geringstes Gebot und bestehende Rechte

Termin vorher prüfen

Ein Termin kann aufgehoben, verlegt oder berichtigt werden. Maßgeblich sind die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des Gerichts; Versteigerungspilot ist kein amtliches Portal.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.

Zuletzt geändert: 03.09.2026, 01:49

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