TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in Bergheim, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt in der Sandstraße 22 in Bergheim, Quadrath-Ichendorf, wird im Rahmen einer Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft angeboten. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 328.000 €. Dieser Wert setzt sich aus 213.000 € für Flurstück 93 (Zweifamilienhaus), 7.000 € für Flurstück 94 (Gartenfläche) und 108.000 € für Flurstück 95 (baureifes Land) zusammen. Die Wertermittlung erfolgte mittels Sachwert- und Ertragswertverfahren, wobei der Bodenwert über das Vergleichswertverfahren ermittelt wurde. Das Zweifamilienhaus auf Flurstück 93 verfügt über eine Gesamtwohnfläche von ca. 100 m², aufgeteilt in zwei Wohnungen (ca. 49 m² und ca. 51 m²). Beide Wohnungen sind vermietet, die aktuelle Nettokaltmiete beträgt 710 €/Monat (8.520 €/Jahr). Die marktübliche Nettokaltmiete wird auf 775 €/Monat (9.300 €/Jahr) geschätzt, was ein Mietsteigerungspotenzial von 65 €/Monat oder 780 €/Jahr ergibt. Die Kleingarage wird als Lagerraum genutzt, die Blechgaragen auf Flurstück 95 vermutlich von einem Miteigentümer. Das Wohnhaus, Baujahr ca. 1930, weist einen erheblichen Unterhaltungsstau auf. Insbesondere die Erdgeschosswohnung ist verwahrlost und stark renovierungsbedürftig, das Badezimmer stammt aus den 1960er Jahren. In beiden Wohnungen sind Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelbildung und Putzabplatzungen im Bereich des Erkers vorhanden, das Erkerdach ist vermutlich undicht. Der Öltank ist leer, sodass die zentrale Beheizung und Warmwasserversorgung aktuell nicht funktioniert. Rauchwarnmelder fehlen. Einzelne Modernisierungen wie Fenster (ca. 1997) und eine Ölzentralheizung (ca. 2005) wurden durchgeführt. Ein Energieausweis liegt vermutlich nicht vor. Der Gutachter hatte nur teilweisen Zugang zum Objekt. Während die beiden Wohnungen und die Kleingarage besichtigt werden konnten, blieben Kellergeschoss, Dachgeschoss, Wintergarten und die Blechgaragen auf Flurstück 95 unzugänglich. Aussagen über nicht sichtbare Bauteile basieren auf Unterlagen oder Annahmen. Eine Funktionsprüfung haustechnischer Anlagen sowie Untersuchungen auf Altlasten, Baumaterialien oder Schädlinge wurden nicht durchgeführt. Die Wertermittlung unterstellt den Rückbau des Wintergartens und die Freilegung des Flurstücks 95 für eine Neubebauung. Im Grundbuch ist die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft eingetragen. Baulasten oder Wohnungsbindungen bestehen nicht. Die Nutzung des Dachgeschosses als dritte Wohnung ist baurechtlich nicht genehmigt, die Wertermittlung erfolgte auf Basis eines Zweifamilienhauses. Ein Wertabschlag von 30.000 € wurde für Instandhaltungs-/Sanierungsmaßnahmen und Schäden vorgenommen, weitere 7.500 € für die Freilegung des Flurstücks 95. Vor einem Gebot ist eine detaillierte Prüfung der nicht zugänglichen Bereiche, der tatsächlichen Sanierungskosten und der baurechtlichen Situation des Dachgeschosses dringend anzuraten.