ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Bergisch Gladbach, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt, ein Mehrfamilienhaus mit Garagen in Bergisch Gladbach, wird im Wege der Zwangsvollstreckung versteigert. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 1.092.400 €, aufgeteilt in 1.046.000 € für das bebaute Flurstück 31 und 46.400 € für das Flurstück 180 mit den Garagen. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Ertragswertverfahren, da die Rendite im Vordergrund steht, unterstützt durch ein Sachwertverfahren. Das Gutachten weist auf eine erhebliche Abweichung der Wohnfläche im BESTANDSOBJEKT (267,96 qm) zur geschätzten Wohnfläche im Gutachten (ca. 587 qm) hin. Das Objekt ist überwiegend vermietet, wobei die Ist-Mieten nicht bekannt sind. Die geschätzte marktübliche Nettokaltmiete beträgt 4.935 € monatlich bzw. 59.220 € jährlich für die insgesamt 12 geschätzten Wohneinheiten und 6 Garagen. Dies ergibt eine Bruttorendite von ca. 5,42 % bezogen auf den Verkehrswert. Die Wohnflächen und Mieten für die einzelnen Geschosse (Untergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss, Dachgeschoss) sowie die Garagen wurden im Gutachten detailliert geschätzt. Der bauliche Zustand des rechnerisch 1972 (Wohnhaus) bzw. 1974 (Garagen) erbauten Objekts wird als sanierungs-/modernisierungsbedürftig eingestuft. Sichtbare Mängel umfassen ein defektes Kellerfenster, Moosbefall, Rissbildung und Verfärbungen an der Fassade sowie einen Wasserschaden-Verdacht im Obergeschoss. Eine Dacherneuerung mit verbesserter Wärmedämmung wurde durchgeführt, dennoch wird ein erheblicher energetischer Mangel angenommen. Die Heizung ist eine Öl-Zentralheizung, deren Alter und GEG-Konformität zu prüfen sind. Der Gutachter konnte das Objekt nur von außen besichtigen, da der Eigentümer nicht anwesend war. Dies führte zu pauschalen Sicherheitsabschlägen in der Wertermittlung. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft, und Aussagen zu Statik, Schall-, Wärme- und Brandschutz sowie Altlasten oder Schädlingsbefall sind nicht getroffen worden. Die Legalität der 12 Wohneinheiten, insbesondere im Dach- und Untergeschoss, konnte mangels Bauakte nicht abschließend geklärt werden. Im Grundbuch ist ein Wegerecht zugunsten eines Nachbargrundstücks sowie der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Baulasten bestehen laut Auskunft der Stadt Bergisch Gladbach nicht. Vor einem Gebot sind die tatsächlichen Mietverträge, der Innenzustand, die Genehmigungssituation der Wohnungen und der genaue energetische Sanierungsbedarf detailliert zu prüfen, um die Wirtschaftlichkeit des Investments realistisch einschätzen zu können.