ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Bochum, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt in Bochum, Aktenzeichen 0048 K 0066/2024, ist ein Mehrfamilienhaus mit Hofgebäude auf einem 704 m² großen Grundstück. Der amtliche Verkehrswert beträgt 373.000 €. Dieser Wert setzt sich zusammen aus 372.000 € für das Grundstück mit Bebauung und 1.000 € für Zubehör (Möblierung in fünf Appartements). Die Wertermittlung erfolgte primär im Ertragswertverfahren, ergänzt durch das Vergleichswertverfahren, unter Berücksichtigung verschiedener Zu- und Abschläge für objektspezifische Merkmale. Das Mehrfamilienhaus verfügt über eine Wohnfläche von rund 354 m² und beherbergt laut Gutachten 3 Wohnungen und vier 1-Raum-Appartements. Das Hofgebäude wurde zu drei weiteren 1-Raum-Appartements umgebaut. Zum Wertermittlungsstichtag war lediglich die Wohnung im 1. Obergeschoss bewohnt, die übrigen Einheiten im Vorderhaus und Hofgebäude standen leer. Die marktübliche Monatsmiete für alle Einheiten und 6 Stellplätze wird auf 2.184,15 € geschätzt, was einem Jahresrohertrag von 26.209,80 € entspricht. Eine Ist-Miete konnte nicht ermittelt werden. Der bauliche Zustand des Mehrfamilienhauses wird als befriedigend beschrieben, jedoch sind umfangreiche Feuchteschäden im Keller- und Erdgeschoss sowie Korrosionsschäden an Stahlträgern vorhanden. Das Hofgebäude und die Appartements im 2. Obergeschoss des Mehrfamilienhauses weisen erhebliche Feuchteschäden mit Schimmelpilzbefall auf. Der Gasheizkessel aus dem Jahr 1999 ist mittelfristig erneuerungsbedürftig. Eine Fassadendämmung wurde bereits durchgeführt, Bäder und Elektroinstallationen wurden ebenfalls modernisiert, jedoch liegt dies länger zurück. Der Sachverständige führte am 15.10.2024 eine Ortsbesichtigung durch, hatte jedoch keinen Zugang zu einem Raum in der Wohnung im 1. Obergeschoss. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft, und verdeckte Baumängel konnten nicht erfasst werden. Die Wertermittlung basiert auf der Annahme eines Rückbaus des 2. Obergeschosses zu einer Wohnung und schätzt die Sanierung des Hofgebäudes als unrentabel ein. Diese Annahmen sind für die Bewertung relevant, spiegeln aber nicht den aktuellen baurechtlichen Zustand wider. Das Grundstück ist mit einer Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht) für das Nachbargrundstück belastet, was zu einer Wertminderung von 2.250 € führte. Baulasten sind nicht eingetragen. Ein wesentlicher Konfliktpunkt ist die fehlende bauordnungsrechtliche Genehmigung für die Umbauten im 2. Obergeschoss des Mehrfamilienhauses und im Hofgebäude, die nachträglich auch nicht genehmigungsfähig sind. Dies erfordert eine detaillierte Prüfung der rechtlichen und baulichen Konsequenzen vor einem Gebot.