TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in Bonn, Nordrhein-Westfalen

Die zu bewertende Liegenschaft befindet sich in einer attraktiven und stark nachgefragten Wohnlage im Bonner Ortsteil Plittersdorf (Ubierstraße 63). Bei dem Objekt handelt es sich um ein ca. 1904 errichtetes Dreifamilienhaus mit Kellergeschoss, ausgebautem Dachgeschoss und einer Wohnfläche von insgesamt rund 253 m². Das zugehörige Grundstück umfasst eine Gesamtfläche von 888 m². Die Lage zeichnet sich durch die fußläufige Nähe zum Rheinufer und der Rheinaue aus, ist jedoch straßenseitig durch den Lärm der viel befahrenen Ubierstraße (Pegelwerte von bis zu 75 dB(A)) belastet. Gartenseitig hingegen bietet das Grundstück eine ruhige Atmosphäre. Der bauliche Zustand der Immobilie ist zweigeteilt: In den Jahren 2010 bis 2012 wurden umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Dazu gehören der Einbau einer umweltfreundlichen Erdwärmepumpe (Sole/Wasser), die Verlegung einer Fußbodenheizung, das Anbringen einer hochwertigen Wärmedämmfassade (ca. 17 cm) und die Erneuerung der meisten Fenster durch Dreifachisolierverglasung. Gleichzeitig befinden sich jedoch signifikante Teile des Gebäudes im Rohbauzustand oder weisen Mängel auf. Das Kellergeschoss ist unfertig, das Treppengeländer provisorisch, und im Badezimmer des Dachgeschosses wurde erheblicher Schimmelbefall dokumentiert. Zudem war eine vollständige Innenbesichtigung des Erdgeschosses sowie des Spitzbodens nicht möglich. Das größte Risiko dieser Liegenschaft ist rechtlicher Natur: Die umfangreichen Umbau- und Modernisierungsarbeiten wurden ohne Baugenehmigung oder vorherigen Bauantrag der Stadt Bonn durchgeführt. Die notwendige nachträgliche Legalisierung birgt erhebliche Unwägbarkeiten. Bei gravierenden baulichen Eingriffen (z. B. an der Dachkonstruktion) droht der vollständige Verlust des Bestandsschutzes, was extrem kostenintensive Anpassungen an aktuelle Brandschutz-, Schall- und Wärmeschutzauflagen nach sich ziehen könnte. Zudem besteht eine Baulast zur Anbauverpflichtung an das Nachbargebäude bei einer rückwärtigen Bebauung des Grundstücks. Für Investoren und Projektentwickler stellt das Objekt trotz der Risiken eine spannende Opportunity dar. Die solide Grundsubstanz in Premiumlage und das vorhandene, unbebaute Teilgrundstück (Wert: 215.000 Euro) bieten erhebliches Wertschöpfungspotenzial. Aufgrund der komplexen baurechtlichen Genehmigungssituation und der unfertigen Sanierungen sollten Bieter jedoch zwingend einen großzügigen Kostenpuffer einplanen. Der Sachverständige hat hierfür bereits einen pauschalen Risikoabschlag von 149.000 Euro bei den objektspezifischen Grundstücksmerkmalen vorgenommen. Ein erfolgreicher Erwerb erfordert fachliche Expertise und ein fundiertes brandschutztechnisches Gutachten im Vorfeld des Gebots.