ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Castrop-Rauxel, Nordrhein-Westfalen

Das Amtsgericht Castrop-Rauxel versteigert unter dem Aktenzeichen 0027 K 0005/2024 eine Eigentumswohnung (ETW Nr. 4) im 1. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses am Altstadtring 143. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 36.000 Euro. Die Wertermittlung erfolgte primär über das Ertragswertverfahren, da die Einheit leerstehend ist und eine ertragsorientierte Nutzung im Vordergrund steht. Sachwert- und Vergleichswertverfahren wurden hilfsweise herangezogen, wobei der Vergleichswert aufgrund fehlender vergleichbarer Daten nur eingeschränkte Aussagekraft besitzt. Der Verkehrswert beinhaltet erhebliche Risikoabschläge für die fehlende Innenbesichtigung und die Marktgängigkeit aufgrund des Zustands der Gemeinschaftsflächen. Die Eigentumswohnung Nr. 4 verfügt über eine Wohnfläche von 52 m² und ist laut Gutachten zum Wertermittlungsstichtag leerstehend. Eine Ist-Miete liegt daher nicht vor. Die marktübliche Nettokaltmiete wurde auf Basis des Mietspiegels Castrop-Rauxel und einer VPI-Anpassung auf 6,55 Euro pro Quadratmeter monatlich, respektive 340,60 Euro monatlich oder 4.087,20 Euro jährlich, ermittelt. Daraus ergibt sich eine Bruttorendite von 11,35% bezogen auf den Verkehrswert. Die Bewirtschaftungskosten umfassen pauschale Verwaltungskosten, ein Mietausfallwagnis von 2% und Instandhaltungskosten von 14 Euro pro Quadratmeter jährlich. Der Zustand der ETW Nr. 4 konnte innen nicht beurteilt werden; der Gutachter nahm einen zufriedenstellenden Zustand an, basierend auf der Besichtigung einer anderen Einheit (ETW Nr. 6). Das Mehrfamilienhaus, insbesondere die Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus und Keller, befindet sich jedoch in einem stark vernachlässigten Zustand mit Feuchteschäden, Rissbildungen, Schimmel und Müllablagerungen. Auch die Fassade und Dacheindeckung weisen Mängel auf. Das Gebäude wurde 1905 erbaut und hat ein fiktives Baujahr von 1969 aufgrund von Modernisierungen. Ein Energieausweis liegt dem Gutachter nicht vor, und die Funktionstüchtigkeit der Gasetagenheizung wurde nicht geprüft. Der Gutachter hatte keinen Innenzugang zur versteigerten ETW Nr. 4, was eine wesentliche Limitierung der Bewertung darstellt. Die Annahmen zum Innenzustand der Einheit basieren auf einer externen Besichtigung einer vergleichbaren Wohnung. Wichtige WEG-Informationen wie Rücklagen, Sonderumlagen oder Hausgeld konnten von der Verwaltung trotz mehrfacher Anfrage nicht bereitgestellt werden. Dies birgt erhebliche Unsicherheiten bezüglich zukünftiger Kosten und der Sanierungsfähigkeit der Gemeinschaft. Im Grundbuch ist ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Baulasten, Denkmalschutz oder Altlasten sind nicht verzeichnet. Eine Grunddienstbarkeit für Geh-, Fahr- und Leitungsrechte ist zugunsten des Grundstücks eingetragen. Vor einem Gebot sollten unbedingt die WEG-Protokolle und der tatsächliche Innenzustand der ETW Nr. 4 geprüft werden, um die erheblichen Risiken durch den Sanierungsstau an den Gemeinschaftsflächen und die fehlenden WEG-Informationen zu bewerten.