ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Castrop-Rauxel, Nordrhein-Westfalen

Das Verfahren betrifft die Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung (ETW Nr. 6) im 2. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses in Castrop-Rauxel, Aktenzeichen 027 K 006 / 24. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 37.000 EUR. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Ertragswertverfahren, wobei Sach- und Vergleichswert hilfsweise herangezogen wurden. Ein signifikanter Wertabschlag von 14.600 EUR wurde für Bauschäden und Reparaturstau sowie ein Risikoabschlag von 15% (6.450 EUR) für die Marktgängigkeit und die unklare WEG-Situation vorgenommen. Die Eigentumswohnung hat eine Wohnfläche von 52 m² und ist vermietet. Die aktuelle monatliche Nettokaltmiete beträgt 250 EUR, was einer Jahresmiete von 3.000 EUR entspricht. Die marktübliche Miete wird auf 6,55 EUR/m² bzw. 340,60 EUR monatlich (4.087,20 EUR jährlich) geschätzt, was ein Mietdelta von 90,60 EUR monatlich aufzeigt. Der Mietvertrag datiert vom 20.11.2015. Die Bruttorendite auf Basis der Ist-Miete liegt bei 8,11%, auf Basis der Marktmiete bei 11,05%. Die ETW Nr. 6 selbst befindet sich in einem mäßigen bis zufriedenstellenden Zustand, mit einigen Feuchteschäden in Diele, Küche und Schlafzimmer sowie einem provisorisch eingebauten Badfenster. Das Baujahr des Wohnhauses ist 1905, mit einem fiktiven Baujahr 1969 aufgrund von Modernisierungen. Die Wohnung verfügt über eine Gasetagenheizung und Kunststofffenster mit Dreifachverglasung (ca. 2014/2015). Die Gemeinschaftsflächen des Mehrfamilienhauses sind jedoch in einem stark vernachlässigten Zustand mit umfassendem Sanierungsbedarf an Fassade, Dach, Dachentwässerung, Treppenhaus und Keller. Ein Energieausweis liegt dem Gutachter nicht vor, und die Funktionsfähigkeit der haustechnischen Anlagen wurde nicht geprüft. Der Gutachter konnte die Eigentumswohnung von innen besichtigen, jedoch war der Zugang zum Dachboden nicht möglich. Gemeinschaftsbereiche wie Treppenhaus und Keller wurden nur eingeschränkt oder von außen begutachtet. Wichtige technische Prüfungen, wie die Dichtigkeit des Daches oder Schädlingsbefall, wurden nicht durchgeführt. Die Legalität baulicher Anlagen wurde vorausgesetzt. Zudem fehlen seitens der WEG-Verwaltung wesentliche Angaben zu Rücklagen, Sonderumlagen, Eigentümerbeschlüssen und Rückständen des Eigentümers, was ein erhebliches Risiko darstellt. Im Grundbuch sind in Abteilung II keine Belastungen eingetragen, und es bestehen keine Baulasten oder Altlastenverdacht. Ein Wegerecht für die Flurstücke 117 und 119 über das Flurstück 185 ist vermerkt, dessen rechtliche Implikationen vor einem Gebot geklärt werden sollten. Die Erschließung ist endgültig hergestellt und abgerechnet. Das größte Konfliktpotenzial liegt in der unklaren Sanierungsbereitschaft der Miteigentümer für die stark sanierungsbedürftigen Gemeinschaftsflächen, was einen pauschalen Risikoabschlag im Verkehrswert begründet.