ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Dortmund, Nordrhein-Westfalen

Das zu versteigernde Objekt am Harpener Hellweg 532 im Dortmunder Ortsteil Lütgendortmund umfasst ein 1.128 m² großes Grundstück, das mit einem zweigeschossigen, vollunterkellerten Mehrfamilienhaus sowie mehreren Garagen bebaut ist. Das Gebäude aus dem Jahr 1969 verfügt über fünf Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von 410 m² sowie 47 m² wohnlich ausgebauter Nutzfläche im Kellergeschoss. Die Mikrolage ist durch eine aufgelockerte Wohnbebauung geprägt, weist jedoch aufgrund der direkt anliegenden, stark befahrenen Durchgangsstraße merkliche Lärm- und Staubbelastungen auf. Dennoch ist die Verkehrsanbindung an das überörtliche Autobahnnetz sowie an die Stadtzentren von Dortmund und Bochum als gut zu bewerten. Der bauliche Zustand des Gebäudes ist hochgradig sanierungsbedürftig. Das Gutachten dokumentiert einen massiven Instandhaltungsrückstau in sämtlichen Ausbau-, Haustechnik- und Schönheitsgewerken. Die Kosten für eine fachgerechte Sanierung zur Wiederherstellung eines vermietbaren Zustands werden pauschal auf rund 345.000 € geschätzt. Erschwerend kommt hinzu, dass die Hausanschlüsse für Strom und Wasser vollständig ausgebaut wurden und im Dachgeschoss ein akuter Nagetierbefall vorliegt. Aufgrund starker Vermüllung und Zustellung mit Hausrat im Erdgeschoss, im Keller und in der Garage war dem Sachverständigen zudem eine vollumfängliche Innenbesichtigung verwehrt, weshalb erhebliche verdeckte Mängel nicht ausgeschlossen werden können. Rechtlich ist das Objekt extrem belastet. In Abteilung II des Grundbuchs ist ein lebenslanges, unentgeltliches Wohnrecht für eine im Jahr 1933 geborene Berechtigte eingetragen. Dieses Recht erstreckt sich auf das gesamte Erdgeschoss, zugehörige Kellerräume sowie die exklusive Gartennutzung, was eine wirtschaftliche Verwertung dieser Flächen auf unbestimmte Zeit ausschließt. Der wertmindernde Einfluss des Wohnrechts wurde im Gutachten gesondert mit rund -78.000 € bewertet. Ein weiteres erhebliches Risiko stellt das baurechtliche Legalitätsrisiko dar: Für den Umbau des rückseitigen Balkons zu einem Wintergarten existieren keinerlei Genehmigungen in der Bauakte, sodass ein kostspieliger Rückbau drohen kann. Fazit: Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 365.000 € basiert auf einem unbelasteten Zustand und berücksichtigt das Wohnrecht im Rahmen des Hauptverfahrens nicht direkt. Da der tatsächliche Erwerberkreis für ein derart komplexes und stark belastetes Objekt sehr klein ist, sollten Bietinteressenten im Termin zwingend einen hohen Sicherheitsabschlag einplanen. Ein wirtschaftlich tragfähiges Investment lässt sich hier nur über einen sehr günstigen Einkaufspreis realisieren, der die unkalkulierbaren Risiken der Sanierung und der rechtlichen Einschränkungen vollständig kompensiert.