TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in Dortmund, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt besteht aus zwei aneinandergebauten, zweigeschossigen Mehrfamilienhäusern (Husener Straße 102 und 104) im Dortmunder Stadtteil Husen. Die Gebäude wurden um das Jahr 1902 auf einem insgesamt 2.047 m² großen Areal errichtet, das sich aus den Flurstücken 924 (81 m²) und 925 (1.966 m²) zusammensetzt. Die Lage zeichnet sich durch eine mittlere Vorortwohnlage aus, die jedoch durch die Nähe zu einer Bahntrasse (ca. 80 m Luftlinie) und Durchgangsverkehr an der Husener Straße immissionsbelastet ist. Die Infrastruktur ist mit Geschäften des täglichen Bedarfs in ca. 700 m Entfernung ausreichend ausgebaut. Die Immobilie umfasst sechs Wohneinheiten mit einer Wohnfläche von ca. 257 m² (zuzüglich fiktiver Dachgeschossflächen) und eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss (ehemalige Spielhalle) mit ca. 134 m². Der bauliche Zustand wird als dem Alter entsprechend und befriedigend beschrieben, weist jedoch erheblichen Modernisierungsbedarf auf. Es liegen Feuchtigkeitsschäden im Kellergeschoss und an den Fassaden vor. Zudem sind die beiden leerstehenden Einheiten (die Gewerbefläche und eine Wohnung im Obergeschoss links) stark renovierungsbedürftig. Der Gutachter hat hierfür erhebliche Abzüge für die Revitalisierung einkalkuliert. Aus rechtlicher und baurechtlicher Sicht bestehen signifikante Risiken. Für den Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken (zwei Wohnungen mit ca. 168 m² Nutzfläche) sowie für die Errichtung der drei Fertiggaragen (Baujahr ca. 1980) liegen keine baurechtlichen Genehmigungen vor. Eine nachträgliche Legalisierung birgt erhebliche baurechtliche Unwägbarkeiten und potenzielle Kosten für Brandschutz und Standsicherheitsnachweise. Des Weiteren konnte keine Innenbesichtigung der vermieteten Wohneinheiten stattfinden, was zu einem pauschalen Sicherheitsabschlag von 8 % (60.000 €) führte. Eine Teilfläche des Grundstücks (ca. 84 m²) wird zudem von einem Nachbarn ohne grundbuchliche Sicherung genutzt. Für Investoren bietet das Objekt trotz der Risiken interessantes Potenzial. Der Verkehrswert wurde konservativ auf 700.000 € festgesetzt, wobei der hohe Bodenwert des übergroßen Grundstücks (750.000 €) eine solide Substanz bietet. Der rückwärtige Grundstücksteil ist baureifes Land, das grundsätzlich weiterentwickelt werden kann. Wenn die baurechtlichen Hürden des Dachgeschosses gelöst werden und die leerstehenden Einheiten saniert sind, lässt sich eine attraktive Rendite erzielen. Das Objekt eignet sich für erfahrene Projektentwickler mit entsprechendem Risikoprofil.