ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Dortmund, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein dreigeschossiges, teilunterkellertes Mehrfamilienhaus in der Zimmerstraße 57, 44145 Dortmund (Innenstadt-Nord). Das im Jahr 1889 errichtete und um 1960 umgebaute Wohngebäude weist eine Wohnfläche von ca. 164 m² auf, verteilt auf drei Wohneinheiten. Ergänzt wird die Immobilie durch einen im Jahr 1957 errichteten, eingeschossigen und nicht unterkellerten Flachdachlageranbau im Hofbereich, der eine Nutzfläche von ca. 60 m² bietet (Gutachten S. 1, 23). Die Lage zeichnet sich durch eine zentrale und verkehrsgünstige Lage in der Dortmunder Nordstadt aus. Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs, Schulen und der Dietrich-Keuning-Park befinden sich in unmittelbarer Nähe. Eine großzügige Grünanlage mit Spielplatz liegt direkt gegenüber (Gutachten S. 12-14). Aufgrund der verweigerten Innenbesichtigung konnte das Objekt vom Sachverständigen nur von außen begutachtet werden. Der äußere Zustand wird als dem Baujahr entsprechend ausreichend beschrieben, zeigt jedoch deutlichen Sanierungs- und Renovierungsbedarf (Gutachten S. 32). Insbesondere an den Fassaden sind Feuchtigkeits- und Putzschäden sowie Risse erkennbar. Der Kellersockel- und Giebelseite weisen ebenfalls Feuchtigkeitserscheinungen auf (Gutachten S. 31). Die Haustechnik und die Innenausstattung konnten nicht geprüft werden, weshalb im Gutachten ein erheblicher Sicherheitsabschlag von 12,5 % (24.000 €) berücksichtigt wurde. Die kalkulatorische Restnutzungsdauer wird auf nur noch 20 Jahre geschätzt (Gutachten S. 34, 56). Wesentliche rechtliche Risiken wie Denkmalschutz oder Baulasten liegen laut den behördlichen Auskünften nicht vor (Gutachten S. 20). Allerdings liegt das Grundstück in der Methangasaustritts-Zone 3, was bei künftigen Baumaßnahmen aufwendige Sicherheitsvorkehrungen erforderlich machen kann (Gutachten S. 17). Das größte wirtschaftliche Risiko für einen Ersteher besteht im völlig unklaren Zustand des Gebäudeinneren und dem potenziell hohen Sanierungsstau. Zudem ist die gewerbliche Vermietbarkeit des rückwärtigen Lagers aufgrund der Lage im Wohngebiet stark eingeschränkt (Gutachten S. 14, 32). Für risikobereite Investoren bietet das Objekt durch den niedrigen angesetzten Verkehrswert von 171.000 € einen interessanten Einstieg in den Dortmunder Wohnungsmarkt. Da der Bodenwert allein bereits mit 102.000 € bewertet wird, ist das Investment substanziell gut abgesichert. Nach einer umfassenden Sanierung lässt sich hier ein solides Renditeobjekt entwickeln. Aufgrund des hohen Risikos unerkannter Innenschäden sollte jedoch ein deutlicher Sicherheitsabschlag beim Bieten eingeplant werden.