ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Düsseldorf, Nordrhein-Westfalen

Dieses im Wege der Zwangsvollstreckung angebotene Mehrfamilienhaus (Doppelhaushälfte) befindet sich auf einem 606 m² großen Grundstück in beliebter, familienfreundlicher Wohnlage von Düsseldorf-Unterrath (Amrumstraße 12). Das im Jahr 1934 errichtete und 1950 wiederaufgebaute Gebäude verfügt über drei separate Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 167,33 m² sowie eine zusätzliche Nutzfläche von ca. 37,23 m² im Garagenbereich. Das Objekt ist voll unterkellert und bietet eine solide Raumaufteilung (EG: 1 WE mit 58,17 m², 1. OG: 1 WE mit 57,23 m², DG: 1 WE mit 51,93 m²). Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 525.000,00 EUR, wobei der reine Bodenwert aufgrund des hohen Bodenrichtwerts von 1.000,00 EUR/m² (abzüglich 15 % Lärmabschlag) bereits bei beachtlichen 483.800,00 EUR liegt. Der bauliche Zustand des Objekts ist als normal gepflegt, jedoch renovierungs- und teilweise modernisierungsbedürftig einzustufen. Während die Fassade bereits nachträglich gedämmt wurde und der Wärmeerzeuger aus dem Jahr 2002 stammt, besteht deutlicher Sanierungsbedarf im Bereich des feuchten Kellermauerwerks sowie an den feuchten Rissen des überdachten Freisitzes im Garten. Zudem weisen die Fenster teilweise nur einfache Verglasungen auf und der energetische Standard (Endenergiebedarf: 165,8 kWh/(m²a)) bedarf einer zeitgemäßen Ertüchtigung. Ein wesentliches rechtliches Risiko stellt der nicht genehmigte Ausbau des Garagen- und Hofgebäudes zu Büroräumen (inkl. Teeküche, Flur und Bad) dar. Hierfür liegt keine baurechtliche Genehmigung vor, was die Gefahr einer Rückbauverfügung birgt. Zudem weicht die aktuelle tatsächliche Nutzung des 1. OG und DG als Gewerbebüros von der genehmigten Wohnnutzung ab. Des Weiteren ist die Lage innerhalb der Lärmschutzzone 2 des Düsseldorfer Flughafens mit zeitweisen Verkehrsimmissionen zu berücksichtigen. Für kapitalstarke Investoren oder Handwerker bietet diese Immobilie aufgrund des extrem starken Bodenwerts und der flexiblen Aufteilungsoptionen ein interessantes Potenzial. Ein profitabler Erwerb unterhalb des Verkehrswerts ermöglicht es, die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen zu finanzieren und das Objekt langfristig rentabel im Düsseldorfer Mietmarkt zu positionieren.