ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Falkenstein, Sachsen

Objekt und Lage:\nDas Zwangsversteigerungsobjekt in der Louis-Müller-Straße 15 in 08223 Falkenstein/Vogtland stellt ein im Jahre ca. 1908 errichtetes, dreigeschossiges Mehrfamilienhaus dar. Das voll unterkellerte Mittelhaus steht in geschlossener Bebauung auf einem rechtwinkligen Grundstück mit einer Gesamtfläche von 420 qm. Das Objekt liegt im nordöstlichen Stadtgebiet innerhalb einer überwiegend sanierten Quartiersbebauung der Gründerzeit. Falkenstein selbst ist eine Kleinstadt im Vogtlandkreis mit rund 7.700 Einwohnern, die als strukturschwach eingestuft wird. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 260 qm und verteilt sich auf insgesamt sechs Wohneinheiten als Zweispänner.\n\nZustand und Ausstattung:\nNach 1990 wurden punktuelle Teilsanierungen vorgenommen, insbesondere in den Bereichen der Gas-Zentralheizung, der sanitären Anlagen, der Fußböden sowie durch den Einbau von isolierverglasten Kunststofffenstern. Dennoch weist die Immobilie einen erheblichen und unübersehbaren Instandhaltungsrückstau auf. Besonders kritisch sind die Schäden im Kellergeschoss, wo deutliche Mauerwerksfeuchtigkeit, Putzschäden und Ausblühungen dokumentiert wurden. Zudem weist die Massivdecke über dem Keller korrodierte Stahlträger auf. Die Wohnung im Erdgeschoss links ist überdurchschnittlich abgewohnt, während die leerstehende Wohnung im Dachgeschoss links im aktuellen Zustand als nicht vermietbar beschrieben wird.\n\nRechte, Lasten und Risiken:\nEin wesentliches rechtliches und wirtschaftliches Risiko resultiert daraus, dass fünf der sechs Wohnungen vermietet sind, dem Gutachter jedoch keine Mietverträge vorlagen. Die tatsächliche Miethöhe und vertragliche Bindungen sind somit ungeklärt. Zudem konnte die Wohnung im Erdgeschoss rechts beim Ortstermin nicht besichtigt werden, was das Risiko unentdeckter Mängel erhöht. Auf dem Grundstück sind keine Stellplätze vorhanden und es besteht keine Zufahrtsmöglichkeit zum Hinterhof. Positiv zu bewerten ist, dass weder Baulasten noch Denkmalschutzauflagen das Grundstück belasten.\n\nFazit:\nMit einem festgesetzten Verkehrswert von 95.000 EUR auf Basis des Ertragswerts bietet das Objekt eine günstige Einstiegsmöglichkeit. Wegen des hohen Sanierungsbedarfs im Keller und der leerstehenden Einheiten sowie der ungeklärten Mietvertragssituation eignet sich dieses Investment ausschließlich für erfahrene, lokale Investoren mit handwerklicher Expertise und soliden Liquiditätsreserven zur anschließenden Revitalisierung.