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ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Fichtenberg, Baden-Württemberg

Amtsgericht Schwäbisch HallAktenzeichen

Versteigerungstermin

heute

Fr., 23.10.2026 · 08:30 Uhr

Verkehrswert

270.000 €

Wohnfläche

288,99 m²

Grundstück

850 m²

Baujahr

1933

Fichtenberger Straße 22, 74427 FichtenbergKarteGoogle Maps
Belegung: vermutlich vermietet
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KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens
!

Zusammenfassung

Mehrfamilienhaus · Bj. 1933 · vermutlich vermietet

Zur Versteigerung steht ein vermutlich vor 1933 errichtetes Mehrfamilienhaus (Fachwerkbauweise mit Holzverkleidung) in Hanglage von Fichtenberg-Mittelrot auf einem 850 m² großen Grundstück. Das Gebäude umfasst laut vorliegenden Bauakten voraussichtlich vier Wohneinheiten mit einer rechnerischen Gesamtwohnfläche von rund 289 m², wobei Modernisierungen vermutlich um 1990 stattfanden. Eine Innenbesichtigung wurde der Sachverständigen nicht ermöglicht, sodass Grundrissaufteilung, Ausstattungsstandard und Mängel im Inneren nicht überprüft werden konnten. Das Objekt ist augenscheinlich bewohnt, Mietverträge oder Mietauskünfte liegen dem Verfahren jedoch nicht vor. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 270.000,00 €.

57

Biet-Score

Ausgeglichen · 57 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt bietet für handwerklich erfahrene Investoren oder Sanierungsspezialisten Potenzial zur Neuentwicklung von bis zu vier Wohneinheiten in verkehrsgünstiger Lage von Fichtenberg-Mittelrot. Aufgrund der verweigerten Innenbesichtigung und des unklaren Mietverhältnisses müssen Bieter jedoch erhebliche Risikopuffer für Innenmodernisierungen, energetische Auflagen (GEG) und eventuelle Räumungsprozesse einkalkulieren. Eine konservative Gebotskalkulation mit ausreichendem Abschlag für verdeckte Bauschäden ist zwingend anzuraten.

Chancen

5

  • Potenzial von vier separaten Wohneinheiten auf Erd-, Ober- und Dachgeschoss laut Bauakte.

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus in Fichtenberg, Ortsteil Mittelrot (Fichtenberger Straße 22). Die Immobilie liegt an einer klassifizierten Durchgangsstraße in Hanglage auf einem ca. 850 m² großen Grundstück mit nach Norden ausgerichtetem Garten. Das ursprüngliche Baujahr wird auf die Zeit vor 1933 datiert (laut älterem Exposé ca. 1850). Das Gebäude wurde in Fachwerkbauweise mit Holzverkleidung und Satteldach errichtet. Eine umfassendere Modernisierung fand vermutlich um das Jahr 1990 statt, aus welchem auch die vorhandene Öl-Zentralheizung (Niedertemperaturkessel) stammt. Der bauliche Zustand konnte durch die Gutachterin ausschließlich von außen bewertet werden. Nach den archivierten Bauakten gliedert sich das Gebäude in vier Wohneinheiten (EG ca. 65 m², OG zwei Einheiten mit ca. 103 m² und 31 m², DG ca. 90 m²), was einer Gesamtwohnfläche von rund 289 m² entspricht. Ob diese Aufteilung tatsächlich baulich realisiert wurde und in welchem Erhaltungszustand sich Böden, Bäder und Installationen befinden, ist mangels Innenzutritts unklar. Zudem ist die fachgerechte Brandschutzausführung an der Nachbargrenze nicht verifizierbar. Rechtlich und vermietungstechnisch bestehen erhebliche Informationslücken. Zwar ist das Bewertungsobjekt laut Auskunft vom 07.07.2025 nicht im Altlastenkataster erfasst, jedoch liegen weder Mietverträge noch Angaben zu Mieterträgen vor. Das Objekt ist nach vorliegenden Aussagen vermutlich von einer Familie bewohnt, wodurch ein unklares Belegungsverhältnis besteht. Der Versteigerungsvermerk wurde am 03.02.2025 in das Grundbuch eingetragen. Insgesamt eignet sich das Objekt vor allem für risikobereite Kapitalanleger mit Sanierungskompetenz, die das Potenzial eines Mehrfamilienhauses nutzen wollen. Wegen der fehlenden Innenbesichtigung, des Alters der Heiztechnik und des ungeklärten Mietstatus sollten Bieter im Versteigerungstermin am Amtsgericht Schwäbisch Hall eine defensive Bietstrategie verfolgen.

MarktanalyseWas kostet ein vergleichbares Objekt gerade am freien Markt?Für dieses Objekt liegt noch keine Marktanalyse vor.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung
Vermutlich vermietet
Besichtigung
Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Hinweise zur Datenlage
  • Es liegen die Bekanntmachung und Auszüge eines Gutachtens (deklariert als Exposé) vor. Vollständige Textteile zur Wertermittlungsberechnung fehlen, die wesentlichen baulichen und rechtlichen Eckdaten sind jedoch belegt.
  • Nur Außenbesichtigung — Innenzustand, Ausbaugrad und technische Funktionsfähigkeit konnten vor Ort nicht überprüft werden.

Belegung

vermutlich vermietet

VermutungPrüfpflichtig

Die Daten deuten auf Vermietung hin, sind aber nicht gesichert. Das ist riskanter als ein bestätigtes Mietverhältnis, weil Parteien, Vertrag und Ertrag offen bleiben.

Vor dem Gebot prüfen

  • Mietverhältnis nachweisen lassen
  • Parteien und genutzte Einheit klären
  • Ist-Miete gegen Gutachten abgleichen
  • Unklare Erträge konservativ modellieren
Rechtslage, Praxis und Gebot
Rechtlich
Erst die belastbare Rechtsgrundlage zeigt, ob Mietrecht greift und welche Kündigungs- oder Verwaltungsfolgen entstehen.
In der Praxis
Nicht mit Soll-Miete rechnen, bevor Mietvertrag, Zahlungsstand und tatsächliche Nutzung plausibel nachgewiesen sind.
Für das Gebot
Gelb-orange kalkulieren: Ertragschance möglich, aber Unsicherheit über Vertrag und Durchsetzbarkeit einpreisen.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier
Alle Angaben17 von 23
Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.
!

Identifikation

Aktenzeichen
1 K 4-25
Amtsgericht
Schwäbisch Hall
Bundesland
Baden-Württemberg

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Datum / Uhrzeit
23.10.2026 · 08:30 Uhr
!

Ohne Angabe: Verfahrensart, Termin-Art

Objekt

Objektart
Mehrfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus
Vermutlich vermietet
Besichtigungsstatus
Nur außen
Baujahr
1933

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert
270.000 €
Wohnfläche
288,99 m²
Grundstücksfläche
850 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte
Straße
Fichtenberger Straße
Hausnummer
22
PLZ
74427
Ort
Fichtenberg
Stadtteil
Mittelrot
Weitere Angaben aus dem Gutachten
Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.
!

Bewertung 3 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück

Rechte 4 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 4 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Mehrfamilienhäuser

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt 934 Euro pro Quadratmeter. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 1.402 bis 2.418 Euro, Median 1.625 Euro. 16 Vergleichsfälle zwischen 729 und 3.818 Euro pro Quadratmeter, 0 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten; mit den Pfeiltasten wechseln Sie zwischen den Fällen.
Dieses Objekt934 €/m²
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 289 m² Wohnfläche (alle Einheiten zusammen) · Baujahr 1933

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.625 €/m²Median · 17 Fälle

Spanne
1.402 – 2.418 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt
-43 % unter dem Median
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand
letzte 12 Monate
In dieser Region gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf das ganze Bundesland.
Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe, Miete und Kaufpreisfaktor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für
Mehrfamilienhäuser im Bundesland
Grundlage
17 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 8 der 17 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr
hier 1933Gruppe 1952
Wohnfläche
hier 289 m²Gruppe 205 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: unbewertet · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Kaufpreisfaktor (geschätzt): 7,60 – 9,90 Jahresmieten, mittig 9,20

289 m² × 8,50 €/m² × 12 = 29.477 € Jahresrohertrag

Der Rohertrag ist aus der in vergleichbaren Gutachten angesetzten Miete geschätzt, nicht diesem Gutachten entnommen. Für ein ganzes Mietshaus liegt die tatsächliche Miete meist darunter — der wirkliche Faktor also eher höher. Die zugrunde gelegte Miete ist ein Landeswert — für diesen Ort liegen zu wenige Gutachten vor. Die Spanne ist entsprechend weit.

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 7,84 – 10,24 €/m² im Monat, typisch 8,50 €/m² · angesetzt in 11 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

16 von 17 Vergleichsobjekten anzeigenMehrfamilienhäuser, nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 35,0 km entfernt (Langenbeutingen) — 1.098 €/m², Baujahr 1952, sanierungsbedürftig, 265 m².

Sortieren nach
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Deinenbachstraße, SontheimMehrfamilienhaus1850192 m²abrissreif140.000 €729 €17.11.202645,0 km
Steinsfurter Straße, SteinsfurtMehrfamilienhaus2022355 m²stark sanierungsbedürftig384.000 €1.082 €13.11.2026unbekannt
Hohenloher Straße, LangenbeutingenMehrfamilienhaus1952265 m²sanierungsbedürftig291.000 €1.098 €03.11.202635,0 km
Tal, DurbachMehrfamilienhaus—107 m²unbewertet150.000 €1.402 €03.07.2026unbekannt
Küstriner Straße, SteinsfurtMehrfamilienhaus1982226 m²sanierungsbedürftig328.000 €1.451 €17.11.2026unbekannt
Waibstadter Straße, EpfenbachMehrfamilienhaus—205 m²renovierungsbedürftig / einfach300.000 €1.463 €06.11.2026unbekannt
Dorfbergstraße, BerghauptenMehrfamilienhaus—254 m²unbewertet400.000 €1.572 €29.05.2026unbekannt
Am Damm, HockenheimMehrfamilienhaus—160 m²unbewertet260.000 €1.625 €13.05.2026unbekannt
Poststr., KippenheimWohn-/Geschäftshaus, Pkw-Stellplätze für zwei Fahrzeuge—93 m²unbewertet191.000 €2.054 €24.07.2026unbekannt
Kapellenweg, StocksbergMehrfamilienhaus—133 m²sanierungsbedürftig274.000 €2.060 €15.09.2026unbekannt
Öhlisbrunnenweg, BondorfMehrfamilienhaus1957218 m²unbewertet500.000 €2.294 €13.11.2026unbekannt
Bachstraße, DossenheimMehrfamilienhaus1933182 m²renovierungsbedürftig / einfach440.000 €2.418 €11.09.2026unbekannt
Gärtnerstraße, MannheimMehrfamilienhaus—330 m²unbewertet811.000 €2.458 €30.04.2026unbekannt
Obere Kirchhaldenstraße, LeinzellMehrfamilienhaus1955182 m²gepflegt496.500 €2.728 €30.09.2026unbekannt
Rathausstraße, KappelMehrfamilienhaus—207 m²unbewertet649.000 €3.135 €12.06.2026unbekannt
Gnadenweiler Straße, BärenthalWohn-/Geschäftshaus, Kfz-Stellplatz—176 m²unbewertet672.000 €3.818 €16.07.2026unbekannt

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Mehrfamilienhäuser), räumliche Ebene (Bundesland), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m² (bei Mehrfamilienhäusern über alle Einheiten summiert). Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

  • Lärm und Luft

    Keine Daten
    Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.

    Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz

  • Hochwasserrisiko

    Noch nicht geprüft
    Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

    Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Schwäbisch Hall, Landkreis.

Eher RückenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahren

Verfahrensart nicht angegeben

Die Bekanntmachung nennt keine Verfahrensart.

Welche Rechte bestehen bleiben und zum Gebot hinzukommen, hängt davon ab, wer die Versteigerung betreibt. Das steht in der Bekanntmachung und im Gutachten.

Geringstes Gebot und bestehende Rechte

Termin vorher prüfen

Ein Termin kann aufgehoben, verlegt oder berichtigt werden. Maßgeblich sind die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des Gerichts; Versteigerungspilot ist kein amtliches Portal.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.

Zuletzt geändert: 05.09.2026, 01:51

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