ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Gladbeck, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt Rossheidestraße 81 in 45968 Gladbeck-Brauck umfasst ein im Jahr 1904 errichtetes, dreigeschossiges Mehrfamilienhaus mit fünf Wohneinheiten und einer Gesamtwohnfläche von ca. 311,84 m² auf einem 233 m² großen Hauptgrundstück sowie einer 5 m² großen, vollständig überbauten Arrondierungsfläche. Zum Wertermittlungsstichtag war das gesamte Gebäude leer stehend, nachdem es zuvor vom Amt für Soziales und Wohnen geräumt und versiegelt worden war. Die Lage zeichnet sich durch eine einfache, innerstädtische Wohnlage mit guter Anbindung an den ÖPNV und fußläufig erreichbaren Nahversorgungsmöglichkeiten aus. Der bauliche Zustand des Gebäudes wird im Gutachten als mäßig beschrieben, und es besteht ein deutlicher Unterhaltungsstau. Zu den dokumentierten Mängeln gehören eine schadhafte Deckendämmung in der Durchfahrt, eine defekte hofseitige Dachrinne, teilweise defekte Rollläden im Erdgeschoss sowie eine veraltete Gasheizung aus dem Jahr 1997. Für die Beseitigung der offensichtlichen Schäden hat der Gutachter einen pauschalen Wertabschlag von 42.000,00 € angesetzt. Ein erhebliches Risiko für Investoren liegt darin, dass drei der fünf Wohneinheiten (WE 2, 3 und 5) sowie das Dach und der Spitzboden nicht von innen besichtigt werden konnten, weshalb weitere verdeckte Schäden nicht ausgeschlossen werden können. Rechtlich ist das Grundstück in Abteilung II des Grundbuchs mit einer Grunddienstbarkeit für ein Wege- und Fahrrecht sowie dem Recht auf Unterhaltung einer Kegelbahn zugunsten der Nachbarflurstücke belastet. Zudem wurden die Gas- und Stromzähler auf behördliche Anordnung demontiert, was eine kostenpflichtige Neuinstallation erforderlich macht. Der Gesamtverkehrswert wurde auf 271.800,00 € festgesetzt, basierend auf einer Kombination aus Ertragswert (269.000 € für Flurstück 91) und Sachwertverfahren. Fazit: Für risikobereite Investoren mit handwerklichem Netzwerk bietet das Objekt eine solide Basis zur Neupositionierung am Gladbecker Mietmarkt. Aufgrund der unbesichtigten Einheiten und des Sanierungsstaus ist jedoch eine konservative Bietstrategie zwingend ratsam.