ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Hagen, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt in der Röntgenstraße 3 in 58097 Hagen-Boele umfasst ein ca. 1900 erbautes, voll unterkellertes Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss auf einem 200 m² großen Grundstück. Das Gebäude beherbergt ca. 4 Wohneinheiten mit einer geschätzten Gesamtwohnfläche von ca. 268,63 m² (ca. 68 bis 75 m² in den Normalgeschossen, ca. 52 m² im Dachgeschoss). Das Objekt befindet sich in einem gewerblich geprägten Mischgebiet in direkter Nachbarschaft zu einer mehrgleisigen Bahntrasse in Tieflage, was zu entsprechenden Lärmimmissionen führt. Nahversorgungsmöglichkeiten sowie die Autobahnen A1 und A45 sind gut erreichbar. Der Bauzustand wird als altersgemäß und sanierungsbedürftig eingestuft. Da der Gutachter das Objekt nur von außen besichtigen konnte, sind der genaue Zustand der Innenräume, der Leitungen und der Heizungsanlagen (unterstellt werden Gastetagenheizungen) völlig unbekannt. Zur Absicherung dieses Risikos wurde im Sachwertverfahren ein pauschaler Abschlag von 10 % (30.000 EUR) vorgenommen. Des Weiteren sind im städtischen Bauarchiv keine Planunterlagen oder Bauakten mehr vorhanden, weshalb die im Gutachten dargestellten Grundrisse rein hypothetischer Natur sind. Es liegt zudem kein Energieausweis vor. Trotz der erheblichen Risiken bietet das Objekt für erfahrene Investoren interessante Optionen. Da das Haus zum Besichtigungszeitpunkt vollständig leerstand, können Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten ohne Verzögerungen durch laufende Mietverhältnisse begonnen werden. Der Gutachter kalkuliert eine nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete von 16.117,80 EUR (basierend auf einem konservativen Quadratmeterpreis von 5,00 EUR). Bei einem festgesetzten Verkehrswert von 168.000 EUR lässt dies bei erfolgreicher Sanierung eine vielversprechende Rendite erwarten. Fazit: Ein klassisches Sanierungsobjekt für Profis. Ein Gebot sollte die unkalkulierbaren Innenarbeiten und den Lärmschutz zur Bahnlinie adäquat einpreisen. Ein Erwerb deutlich unter dem Verkehrswert bietet eine solide Basis für ein rentables Vermietungsobjekt.