Zum Inhalt springen
Registrieren
FV 2 K 16-25
Aktiv
4 FOTOS

ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Heilbronn, Baden-Württemberg

Deinenbachstraße 27, 74081 Heilbronn
Verkehrswert
140.000 €
Wohnfläche
192 m²
Termin
17.11.2026
in 41 Tagen

Kategorie

Mehrfamilienhaus

Baden-Württemberg

Verfahren

AktenzeichenFV 2 K 16-25
AmtsgerichtHeilbronn

Kenndaten

Wohnfläche192 m²
Grundstück294 m²
Baujahr1850
ZustandSanierungsbedarf
VermietungUnklar

Biet-Score

Chancen4Risiken5

Fazit

Die Liegenschaft eignet sich im Wesentlichen für Bauträger, Handwerksbetriebe oder erfahrene Projektentwickler, die das Grundstück nach Abbruch des abgängigen Gebäudebestands neu bebauen wollen. Ein werterhaltender Weiterbetrieb zur Bestandsvermietung erscheint angesichts der Bewertung als Liquidationsobjekt und der baurechtlich ungenehmigten Bausubstanz wirtschaftlich kaum darstellbar. Kaufinteressenten sollten vor Gebotsabgabe die Bebaubarkeit mit dem Bauordnungsamt klären und eine präzise Abbruchkostenschätzung vornehmen.

01

Dossier

!
KI-gestützt
Zusammenfassung

Mehrfamilienhaus · Bj. 1850 · Unklar

Zum Aufruf kommt ein um ca. 1850 errichtetes Zweifamilienhaus in Heilbronn-Sontheim mit ca. 192 m² Wohnfläche auf einem 294 m² großen Grundstück. Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 140.000,00 €. Das Bewertungsobjekt wurde vom Sachverständigen ausdrücklich als Liquidationsobjekt bewertet, was auf eine wirtschaftliche Abgängigkeit der Bausubstanz hinweist. Zudem bestehen laut gerichtlicher Bekanntmachung mehrere nicht genehmigte Um- und Ausbauten. Der Versteigerungstermin ist auf Dienstag, den 17.11.2026, am Amtsgericht Heilbronn anberaumt.

Ausführliches Dossier

Die Liegenschaft Deinenbachstraße 27 befindet sich im Stadtteil Sontheim der baden-württembergischen Großstadt Heilbronn. Das Flurstück 32 weist eine Grundstücksgröße von 294 m² aus und ist mit einem Zweifamilienhaus aus dem geschätzten Ursprungsbaujahr 1850 bebaut. Die angegebene Wohnfläche umfasst ca. 192 m². Die Umgebung ist geprägt durch eine gemischte innerörtliche Wohnbebauung bei verkehrsgünstiger Anbindung an das Heilbronner Stadtzentrum und den öffentlichen Personennahverkehr. Der bauliche Zustand des Bestandsgebäudes ist kritisch zu werten: Der gerichtlich bestellte Sachverständige stuft die Liegenschaft explizit als Liquidationsobjekt ein, was eine wirtschaftliche Abgängigkeit des Gebäudes indiziert. Zusätzlich wird in der Bekanntmachung auf mehrere nicht genehmigte Um- und Ausbauten hingewiesen, die zu gravierenden baurechtlichen Konflikten führen können. Die Fotodokumentation belegt einen stark sanierungsbedürftigen Zustand mit unfertigen Dämm- und Modernisierungsansätzen im Außenbereich; Angaben zum genauen Innenzustand fehlen in den vorliegenden Aktenauszügen. Neben den massiven Risiken aus Bausubstanz und Abbruchnotwendigkeit besteht eine erhebliche Informationsunsicherheit, da vom Gutachten des Sachverständigenbüros May lediglich das Deckblatt und der Anlagenteil vorliegen. Die Belastungen in Abteilung II und III des Grundbuchs sowie eventuelle Mietverhältnisse sind im Detail nicht einsehbar. Bei einer Bietabsicht ist zwingend zu beachten, dass eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswertes (14.000,00 €) unbar erbracht werden muss; Barzahlung ist ausgeschlossen. Aus Investorensicht stellt das Objekt vorrangig eine Grundstücksoption für einen Neubau dar. Bei einem festgesetzten Verkehrswert von 140.000,00 € liegt der rechnerische Quadratmeterpreis auf den Grund und Boden bezogen bei ca. 476,00 €/m². Investoren müssen jedoch die zu erwartenden Freilegungskosten sowie baurechtliche Auflagen vollständig in die Gesamtkalkulation einpreisen.

Chancen
Risiken

Standort

Karte wird geladen…

02

Übersicht

!
17 / 23 Felder
Identifikation
AktenzeichenFV 2 K 16-25
AmtsgerichtHeilbronn
BundeslandBaden-Württemberg
Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.
Termin
Datum / Uhrzeit17.11.2026 · 09:00:00
!
Ohne Angabe: Verfahrensart, Termin-Art
Objekt
ObjektartMehrfamilienhaus
Objektzustand
VermietungsstatusUnklar
BesichtigungsstatusUnklar
Baujahr1850
Ohne Angabe: Nutzungsart
Flächen & Wert
Verkehrswert140.000 €
Wohnfläche192 m²
Grundstücksfläche294 m²
Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche
Lage
StraßeDeinenbachstraße
Hausnummer27
PLZ74081
OrtHeilbronn
StadtteilSontheim

Belegungsstatus-Risiko

Unklar

Nicht belastbar

Ohne belastbaren Nutzungsstatus ist kein sauberer Preis ableitbar. Nutzung, Mietrecht, Zugang, Innenzustand, Übergabe und Räumung können nicht zuverlässig kalkuliert werden.

Rechtlich

Unklarheit ist selbst ein Risiko, weil Lastenverzeichnis, Grundbuch und fortbestehende Rechte den Belegungsstatus überlagern können.

Operativ

Vor Gebot sollten Akte, Gutachten, Bekanntmachung und verfügbare Nachweise konsequent gegengeprüft werden.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

Noch nicht verfügbar

Bodenrichtwert noch nicht verfügbar

Sobald KI/Gutachten oder System-Match einen Bodenrichtwert liefern, erscheinen hier Bodenwert, Verhältniskennzahl und Vergleichsbalken.

Verkehrswert vorhanden: 140.000 €

Datenquelle & Kontext

Quelle
Noch nicht verfügbar

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Markt-Einordnung

Mehrfamilienhäuser

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt 729 Euro pro Quadratmeter. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 1.402 bis 2.418 Euro, Median 1.625 Euro. 16 Vergleichsfälle zwischen 934 und 3.818 Euro pro Quadratmeter, 1 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten.
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 192 m² Wohnfläche (alle Einheiten zusammen) · Baujahr 1850 · Zustand abrissreif

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.625 €/m²Median · 17 Fälle

Spanne
1.402 – 2.418 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt
-55 % unter dem Median¹
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand
letzte 12 Monate
Gilt für
Mehrfamilienhäuser im Bundesland
Grundlage
17 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 8 der 17 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr
hier 1850Gruppe 1952
Zustand
hier abrissreifGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche
hier 192 m²Gruppe 205 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: abrissreif · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Kaufpreisfaktor (geschätzt): 5,90 – 7,80 Jahresmieten, mittig 7,10

192 m² × 8,50 €/m² × 12 = 19.584 € Jahresrohertrag

Der Rohertrag ist aus der in vergleichbaren Gutachten angesetzten Miete geschätzt, nicht diesem Gutachten entnommen. Für ein ganzes Mietshaus liegt die tatsächliche Miete meist darunter — der wirkliche Faktor also eher höher. Die zugrunde gelegte Miete ist ein Landeswert — für diesen Ort liegen zu wenige Gutachten vor. Die Spanne ist entsprechend weit.

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 7,84 – 10,24 €/m² im Monat, typisch 8,50 €/m² · angesetzt in 11 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

¹ Dieses Objekt ist rund 100 Jahre älter als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1850 gegenüber typisch 1952).

16 von 17 Vergleichsobjekten anzeigen(Mehrfamilienhäuser, nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt)

Nächster Vergleichsfall: 19,0 km entfernt (Langenbeutingen) — 1.098 €/m², Baujahr 1952, sanierungsbedürftig, 265 m².

Sortieren nach
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Fichtenberger Straße, MittelrotMehrfamilienhaus1933289 m²unbewertet270.000 €934 €23.10.202645,0 km
Steinsfurter Straße, SteinsfurtMehrfamilienhaus2022355 m²stark sanierungsbedürftig384.000 €1.082 €13.11.202625,0 km
Hohenloher Straße, LangenbeutingenMehrfamilienhaus1952265 m²sanierungsbedürftig291.000 €1.098 €03.11.202619,0 km
Tal, DurbachMehrfamilienhaus—107 m²unbewertet150.000 €1.402 €03.07.2026unbekannt
Küstriner Straße, SteinsfurtMehrfamilienhaus1982226 m²sanierungsbedürftig328.000 €1.451 €17.11.202625,0 km
Waibstadter Straße, EpfenbachMehrfamilienhaus—205 m²renovierungsbedürftig / einfach300.000 €1.463 €06.11.202630,0 km
Dorfbergstraße, BerghauptenMehrfamilienhaus—254 m²unbewertet400.000 €1.572 €29.05.2026unbekannt
Am Damm, HockenheimMehrfamilienhaus—160 m²unbewertet260.000 €1.625 €13.05.2026unbekannt
Poststr., KippenheimWohn-/Geschäftshaus, Pkw-Stellplätze für zwei Fahrzeuge—93 m²unbewertet191.000 €2.054 €24.07.2026unbekannt
Kapellenweg, StocksbergMehrfamilienhaus—133 m²sanierungsbedürftig274.000 €2.060 €15.09.2026unbekannt
Öhlisbrunnenweg, BondorfMehrfamilienhaus1957218 m²unbewertet500.000 €2.294 €13.11.2026unbekannt
Bachstraße, DossenheimMehrfamilienhaus1933182 m²renovierungsbedürftig / einfach440.000 €2.418 €11.09.2026unbekannt
Gärtnerstraße, MannheimMehrfamilienhaus—330 m²unbewertet811.000 €2.458 €30.04.2026unbekannt
Obere Kirchhaldenstraße, LeinzellMehrfamilienhaus1955182 m²gepflegt496.500 €2.728 €30.09.2026unbekannt
Rathausstraße, KappelMehrfamilienhaus—207 m²unbewertet649.000 €3.135 €12.06.2026unbekannt
Gnadenweiler Straße, BärenthalWohn-/Geschäftshaus, Kfz-Stellplatz—176 m²unbewertet672.000 €3.818 €16.07.2026unbekannt

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

  • Der Zustand liegt unter dem der Vergleichsgruppe (abrissreif gegenüber überwiegend sanierungsbedürftig).
  • In dieser Region gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf das ganze Bundesland.
Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Mehrfamilienhäuser), räumliche Ebene (Bundesland), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m² (bei Mehrfamilienhäusern über alle Einheiten summiert). Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb oben dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

03

Investment Case

04

Investor-Fakten

!
12 Fakten
01Bewertung402Rechte303Ertrag104Zustand4
01

Bewertung

4 Fakten
Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Wertermittlungsstichtag
02

Rechte

3 Fakten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
03

Ertrag

1 Fakt
Vermietungsstatus
04

Zustand

4 Fakten
Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
05

Standort-Radar

06

Erwerbsnebenkosten & Liquiditätsbedarf

07

Wert- & Bewertungsanpassungen

08

Beschreibung & Zustand

Objektzustand
Nutzung
Unklar
Besichtigung
Unklar
Hinweise
—
Beschreibung (roh)

—

Datenhinweise
  • · Vom Gutachten liegen lediglich das Deckblatt und der Anlagenteil vor. Der eigentliche Textteil mit Sachverhalt, Wertermittlungsansatz und Baubeschreibung fehlt im vorliegenden Dokumentensatz.
  • · Innenzustand nicht dokumentiert; Fotos im Anlagenteil zeigen nur Außenansichten und Grundrisse aus der Bauakte.
09

Steuerliche Optimierung

10

Umgebung & Emissionen

Daten: UBA + amtliche HQ-Karten

Keine Emissionsdaten verfügbar

Für dieses Objekt liegen noch keine verwendbaren Objektkoordinaten aus dem bestehenden Geocoding vor. Es wird kein neues Geocoding ausgeführt.

Hochwasser

Hochwasserrisiko

Punktprüfung gegen lokal gespeicherte amtliche HQ-Flächen

Ausstehend
HQ10
unbekannt
HQ100
unbekannt
HQextrem
unbekannt
Wassertiefe
—
Datenstand
—
Quelle
Amtliche Hochwasserdaten
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
11

Dokumente & Links

Zuletzt geändert: 04.10.2026, 11:18

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Heilbronn, Stadtkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll. Ausführliches Zukunftsprofil der Region.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.