ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Hennef, Nordrhein-Westfalen

Das zu versteigernde Objekt ist ein freistehendes, zweigeschossiges und nicht unterkellertes Dreifamilienwohnhaus (ehemaliger Umbau einer Scheune im Jahr 1990) auf einem 1.249 m² großen Grundstück in Hennef-Wellesberg. Die Liegenschaft befindet sich in landschaftlich reizvoller Höhenlage des Pleiser Hügellands unweit der Grenze zu Königswinter. Trotz der idyllischen Naturumgebung ist die Infrastruktur vor Ort als leicht benachteiligt einzustufen, da die nächsten Einkaufs- und Versorgungsmöglichkeiten im rund 3 km entfernten Uckerath liegen. Der unbebaute Bereich des weitläufigen Gartens ist nach Westen und Norden orientiert und liegt im Landschaftsschutzgebiet. Das Gebäude weist eine offizielle Wohnfläche von insgesamt ca. 177 m² auf, aufgeteilt auf eine Erdgeschosswohnung (Wohndiele mit Küche, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Bad) sowie zwei symmetrische Wohneinheiten im ersten Obergeschoss. Die Beheizung erfolgt über eine moderne Gaszentralheizung aus dem Jahr 2017, während die Warmwasserversorgung dezentral über elektrische Durchlauferhitzer geregelt ist. Der bauliche Zustand wird als normaler, dem Alter entsprechender Unterhaltungszustand beschrieben. Dennoch wurden bei der Begutachtung Mängel wie bauartbedingte Wärmebrücken an Rollladenkästen und unzureichend dichtende Außentüren festgestellt. Zum Objekt gehören zudem eine massive Garage mit elektrischem Sektionaltor sowie ein Doppelcarport samt Werkstattraum. Die rechtliche Situation stellt das größte Risiko für potenzielle Erwerber dar: Der großzügige Ausbau des Dachgeschosses (ca. 113 m² Nutzfläche) zu einer vierten Wohneinheit ist baurechtlich nicht genehmigt. Ein entsprechender Antrag auf Nutzungsänderung wurde bereits im Jahr 2005 von der Genehmigungsbehörde rechtskräftig abgelehnt, weshalb diese Fläche nicht als Wohnraum genutzt werden darf. Zudem fehlt die Genehmigung für die Umnutzung des ehemaligen Öltankraums im Erdgeschoss in das aktuelle Schlafzimmer sowie für den Werkstattraum im Carportbereich. Da das Grundstück planungsrechtlich im Außenbereich gemäß § 35 BauGB liegt, sind bauliche Erweiterungen oder nachträgliche Legalisierungen extrem erschwert. In Abteilung II des Grundbuchs sind zudem Grunddienstbarkeiten wie ein Geh- und Fahrrecht sowie ein Mitbenutzungsrecht für eine vollbiologische Kläranlage eingetragen. Aus Investorensicht bietet die Immobilie durch die solide Vermietung der drei legalen Wohneinheiten im EG und OG laufende Einnahmen (Ist-Miete von aktuell 1.410 € monatlich). Angesichts des festgesetzten Verkehrswerts von 450.000 € ergibt sich eine solide anfängliche Bruttorendite. Allerdings dämpfen die gravierenden baurechtlichen Mängel und die unzulässige Nutzung des Dachgeschosses das Wertsteigerungspotenzial erheblich. Ein Käufer muss mit Kosten für den Rückbau oder aufwendige, potenziell erfolglose Legalisierungsversuche kalkulieren. Die Immobilie eignet sich daher vorrangig für erfahrene Investoren mit baurechtlicher Expertise, die das Risiko der illegalen Wohnraumnutzung einpreisen und aktiv managen können.