ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Herne, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt, Aktenzeichen 0007 K 0004/2024 des Amtsgerichts Herne-Wanne, besteht aus zwei Mehrfamilienhäusern (Emscherstraße 121 und 123) und einem Hofgebäude auf einer Gesamtgrundstücksfläche von 821 m² in Herne-Unser Fritz. Der Verkehrswert wurde zum Wertermittlungsstichtag 24.07.2024 auf 72.000 € festgesetzt. Die Bewertung erfolgte primär im Vergleichswertverfahren für unwirtschaftliche Mietwohngebäude, ergänzt durch eine Bodenwertermittlung und Berücksichtigung objektspezifischer Merkmale wie dem Restwert der Wohnhäuser (+6.200 €) und geschätzten Abbruchkosten für das Hofgebäude (-40.000 €). Die Wohnfläche der beiden Mehrfamilienhäuser beträgt insgesamt ca. 562 m² (Haus 121: 258 m², Haus 123: 304 m²), die Nutzfläche des Hofgebäudes ca. 240 m². Die Objekte sind nach äußerem Anschein leerstehend und nicht bewohnbar, da die Hauseingänge versperrt waren und keine Mieter ermittelt werden konnten. Eine aktuelle oder marktübliche Miete konnte daher nicht festgestellt werden. Eine gewerbliche Nutzung ist nicht erkennbar. Der bauliche Zustand der Gebäude ist als sehr schlecht und verwahrlost zu bezeichnen. Eine wirtschaftliche Nutzung ist nicht mehr gegeben und kann voraussichtlich nicht wiederhergestellt werden. Es bestehen erhebliche Schäden wie Abplatzungen und Risse am Außenputz, Schäden an der Ziegelfassade, schadhafte Fenster und Rollläden sowie Mängel an Regenrinnen und Fallrohren. Die Wohngebäude weisen augenscheinlich Schieflage und unzeitgemäße Grundrisse auf. Das Hofgebäude ist eine Bauruine mit starken Schäden an Dach und Mauerwerk. Die Wärmedämmung ist baujahrestypisch unzeitgemäß, und es sind vermutlich überwiegend Einzelöfen als Heizung vorhanden. Ein Energieausweis ist nicht bekannt. Der Gutachterausschuss konnte keine Innenbesichtigung der Häuser und des Hofgebäudes durchführen; die Beschreibung basiert auf äußeren Beobachtungen, Bauakten und Erfahrungswerten. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft, und Untersuchungen zu Standsicherheit, Schall-/Wärmeschutz, Schädlingsbefall oder Schadstoffen wurden nicht vorgenommen. Die Legalität der baulichen Anlagen wurde unterstellt. Im Grundbuch ist ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Eine Baulast zur Freihaltung eines Grundstücksstreifens für Zugang und Rettungswege ist vorhanden, wird aber als nicht wertrelevant eingestuft. Vor einem Gebot ist eine umfassende technische und bauliche Prüfung des Innenzustands unerlässlich. Die Kosten für eine Sanierung oder einen Abriss und Neubau müssen detailliert kalkuliert werden. Zudem sollten die Statik, der Baugrund und mögliche Altlasten sowie die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) genau geprüft werden, um unerwartet hohe Folgekosten zu vermeiden.