ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Herne, Nordrhein-Westfalen

**Objekt und Lage** Das im Jahr 1930 errichtete und 1947 wiederaufgebaute Mischobjekt befindet sich in Herne, Ortsteil Wanne-Eickel, in einer einfachen Wohnlage, die stark gewerblich geprägt ist. Die Liegenschaft erstreckt sich über drei Flurstücke (30, 31, 32) mit einer Gesamtgröße von 1.356 m². Aufgrund der Nähe zur Autobahn A42 und der Bundesstraße B226 ist die überregionale Anbindung als gut zu bewerten, wenngleich das direkte Umfeld durch Gewerbe, Straßenverkehr und eine nahegelegene Bahnstrecke überdurchschnittlich stark mit Lärm und Emissionen belastet ist. **Zustand und Ausstattung** Der bauliche Zustand des Gesamtkomplexes wird im Gutachten als mäßig eingestuft. Es besteht stellenweise offensichtlicher Instandhaltungsbedarf an der Fassade (Putzschäden), den Dächern und den Fensterscheiben. Die Elektroinstallationen sind veraltet. Positiv hervorzuheben ist, dass die dreigeschossigen Gebäudeteile um das Jahr 2000 wärmegedämmt wurden und überwiegend moderne Kunststofffenster mit Isolierverglasung verbaut sind. Beheizt wird das Objekt über Fernwärme. Aufgrund einer nur eingeschränkt möglichen Innenbesichtigung (lediglich ein Treppenhaus und eine Wohnung waren zugänglich) bleibt das Risiko unentdeckter Mängel in den übrigen Einheiten hoch. **Rechte, Lasten und baurechtliche Risiken** Das zentrale Risiko dieser Immobilie liegt im Bauordnungsrecht: Für die erweiterte Wohnnutzung von vier der sechs Wohnungen im ersten und zweiten Obergeschoss liegt keine Baugenehmigung vor. Diese Nutzung wird von der Stadt Herne derzeit lediglich geduldet, da der Gebietscharakter unklar ist. Eine Änderung der planungsrechtlichen Grundlagen könnte diese Duldung jederzeit beenden. Zudem ist ein vermutlich ehemaliger Aufzugschacht auf das Nachbarflurstück 24 überbaut; die Rückbauverpflichtungen oder Duldungsrechte hierzu sind ungeklärt. Im Grundbuch ist in Abteilung II zudem ein Fahrrecht eingetragen. **Fazit für Investoren** Mit einem Verkehrswert von 900.000 € und einer theoretischen Marktmiete von 109.464 € pro Jahr bietet das Objekt auf dem Papier eine attraktive Rendite. Diese wird jedoch durch die akuten baurechtlichen Unsicherheiten und den Instandhaltungsstau überschattet. Investoren müssen vor einem Gebot zwingend die Chancen einer nachträglichen Legalisierung der Wohnflächen mit der Stadt Herne prüfen und erhebliche finanzielle Puffer für Sanierungen sowie eventuelle Rückbaumaßnahmen einplanen.